岳阳市人民代表大会常务委员会规范性文件备案审查暂行办法

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岳阳市人民代表大会常务委员会规范性文件备案审查暂行办法

湖南省岳阳市人大常委会


岳阳市人民代表大会常务委员会规范性文件备案审查暂行办法

(2008年3月10日岳阳市六届人大常委会第二次会议通过)


第一条 为了加强规范性文件的备案审查工作,维护国家法制统一,根据《中华人民共和国立法法》、《中华人民共和国各级人民代表大会常务委员会监督法》、《湖南省规范性文件备案审查条例》等法律法规的有关规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 市人民政府、岳阳经济开发区、南湖风景区、屈原管理区和县(市、区)人民代表大会及其常务委员会(以下简称县(市、区)人大及其常委会)按照法定的职权和程序制定的规范公民、法人或组织普遍遵守的具有普遍约束力的规范性文件,适用本办法。
  第三条 下列规范性文件自公布之日起三十日内,应当报送市人大常委会备案:
  (一)市人民政府(办公室)制定的决议、决定和命令及其他具有普遍约束力的办法、规定、会议纪要、通知、意见等;
  (二)岳阳经济开发区、南湖风景区、屈原管理区制定的决议、决定和命令及其他具有普遍约束力的办法、规定、会议纪要、通知、意见等;
  (三)市人民政府所属工作部门根据授权就地方性法规和规章中适用本地具体情况所作的规定;
  (四)县(市、区)人大及其常委会作出的决议、决定。
  第四条 报送规范性文件备案,应当提交备案报告、公告或者政府令、规范性文件文本和说明等有关文件。
  报送备案的规范性文件材料应当按照统一格式装订成册,一式十份,并同时报送电子文本。
  第五条 报送备案的规范性文件,由市人大常委会备案审查机构(以下简称备案审查机构)接收。备案审查机构对符合本办法第三条、第四条规定的规范性文件,予以备案登记;符合第三条规定但不符合第四条规定的,通知制定机关补充缺少的相关文件或者重新报送备案。
  备案审查机构应当将报送备案的规范性文件及时分送人大有关专门委员会或者常委会工作机构审查。
  第六条 市人大常委会对规范性文件是否存在以下情形进行审查:
  (一)超越法定权限,违反法定程序,限制或者剥夺公民、法人和其他组织的合法权利,或者增加公民、法人和其他组织的义务;
  (二)同法律、法规规定相抵触;
  (三)与上级或者本级人大及其常委会的决议、决定相抵触;
  (四)有其他不适当、应当予以撤销或修改的情形。
  第七条 “一府两院”和县级人大常委会或其他国家机关和社会团体、企业、事业组织以及公民认为本办法第二条所列单位发布的规范性文件存在本办法第六条所列情形之一的,可以向市人大常委会书面提出审查要求,备案审查机构应当接收、登记。
  备案审查机构应当对审查要求和建议进行研究,提出意见,并送相关的市人民代表大会专门委员会或常委会工作机构进行审查。
  第八条 市人民代表大会专门委员会和常委会工作机构审查规范性文件时,可以会同其他专门委员会或者常委会工作机构进行审查。
  第九条 市人民代表大会专门委员会和常委会工作机构经过审查,认为规范性文件存在本办法第六条所列情形之一的,应当会同备案审查机构提出书面审查意见,报主任会议同意后,建议制定机关自行修改或者废止该规范性文件。
  第十条 市人民代表大会专门委员会和常委会工作机构应当自收到对规范性文件的审查要求或者审查建议之日起三个月内审查、研究完毕。
  第十一条 制定机关应当自收到对规范性文件的书面审查意见后的二个月内研究是否修改或者废止该规范性文件,并向提出书面审查意见的备案审查机构报告。
  第十二条 制定机关收到对规范性文件书面审查意见后,对存在本办法第六条所列情形之一的规范性文件不予修改或者废止的,市人大各专门委员会可以提出撤销该规范性文件的议案,由主任会议决定提请常委会会议审议。
  第十三条 市人大常委会按照《监督法》和本级常委会工作规则规定的程序,对撤销规范性文件的议案进行审查,并作出撤销或者不予撤销的决定。
  第十四条 制定机关对修改后的规范性文件应当重新公布,并按照本办法规定报送备案。
  规范性文件审查结束后,备案审查机构根据需要,将审查结果书面告知提出审查要求或者审查建议的国家机关或者社会团体、企业事业组织以及公民。
  第十五条 备案审查机构应当在每年第一季度,向常委会会议报告上一年度规范性文件的备案审查情况。每年一月底前,制定机关应当将上一年度制定的规范性文件的目录报送备案审查机构备查。
  第十六条 备案审查机构应当定期通报规范性文件备案情况。违反本办法规定,在规定期限内不报送规范性文件的,或者对规范性文件该修改不修改、该废止不废止的,责成限期改正,并对相关人员给予批评教育或者责成写出书面检查;情节严重的,依照有关规定给予通报批评。
  第十七条 本办法的解释权和修改权属市人大常委会。
  第十八条 本办法自通过之日起施行。


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国家税务总局关于开展城镇土地使用税税源普查的通知

国家税务总局


国家税务总局关于开展城镇土地使用税税源普查的通知
国家税务总局




各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局(不发西藏自治区、深圳市地方税务局):
国家税务总局决定2000年在全国范围内开展城镇土地使用税(以下简称土地使用税)税源普查工作,现将普查的目的、内容及要求通知如下:
一、土地使用税税源普查的目的
土地使用税自1998年10月1日开征以来,从未开展全国性的税源普查,为适应全国土地使用税管理和税制改革的需要,有必要在全国范围内开展土地使用税税源普查工作。为此,总局曾在河北、山西、江苏、河南、重庆5个省、市进行了税源普查工作试点,并对全国地市以上负
责土地使用税业务的人员进行了培训。通过试点和培训,就为在全国范围内开展普查工作打下了基础。这次普查是以计算机为手段,建立全国性的土地使用税税源数据库,摸清各地应税土地面积、土地利用状况、平均税额等情况,澄清税源底数,以便分析土地使用税收入增减变化情况和存
在的主要问题,研究制定切实可行的措施,合理调节土地级差收益,有效地加强土地使用税的征收管理,深入挖掘增收潜力,大力组织收入,并为土地使用税税制改革与完善提供真实可靠的数据。
二、土地使用税税源普查的范围和内容
(一)普查的范围
按照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定,在开征范围内所有应当缴纳土地使用税的单位和个人占用的土地都属于普查的范围。
为使普查数据全面、完整,对土地使用税开征以来一直免税的铁路系统执行经济承包方案的单位也列入普查范围,具体普查事项及要求另行通知。
为了解和掌握外商、港澳台投资企业的占地情况,也要对其进行普查。由于对外商、港澳台投资企业一直未征收土地使用税,为了便于统计分析和管理,各地对外商、港澳台投资企业土地利用情况的普查与汇总应与内资企业相区分,须单独录入“土地使用税税源管理与分析软件”一个
盘中。
(二)普查的内容
土地使用税税源普查设定的项目指标主要是:纳税人名称、纳税人识别号、行业代码、注册类型、注册类型代码、户数、占地面积、应税土地面积、单位税额、应纳税额、土地价值。这些影响土地使用税税源普查的重要指标,必须准确如实填写和录入。其中,占地面积和应税面积是此
次普查的关键指标,各地在普查中务必认真核实、准确填报。
普查数据填报所属时间为2000年。
(三)普查的时间
本次土地使用税税源普查从2000年7月开始至2001年3月底结束。具体时间安排为:第一阶段,宣传发动和业务培训,时间为7月至8月;第二阶段,县级基础数据填报,时间为11月底前;第三阶段,省、市、自治区汇总数据并上报总局,时间为12月底前;第四阶段,土
地使用税税源普查工作总结,要求在2001年3月底前将总结与说明材料报总局(地方税务司)。外商、港澳台投资企业的数据汇总及工作总结报送的截止时间可适当延长。
三、税源普查的具体要求
(一)加强领导,周密安排。各级地方税务局领导应重视土地使用税税源普查工作,分管局领导要亲自抓、部门领导要具体抓,要召开税源普查动员会,根据总局的工作要求部署本地区税源普查工作,制定切实可行的普查工作计划。要成立由分管土地使用税、信息、涉外税收、征管等
相关人员参加的税源普查工作领导小组,负责督促、指导和检查普查工作。为了保证普查工作质量,各级地税局应创造条件,经费、人员培训和配置相应设备上,要确保普查工作的顺利进行。
(二)认真搞好普查的宣传发动工作。各级地税局要广泛利用电视、电台、报刊等新闻媒体对税源普查工作的意义、政策规定等内容开展宣传。进一步提高纳税人依法纳税的自觉性,积极配合税务部门搞好普查工作。
(三)依靠当地党政领导,积极争取有关部门的支持与配合。由于普查工作涉及面广,政策性强,各地要依靠党政领导的支持,积极争取工商、公安、房地产管理、街道居委会等有关部门的支持与配合,及时、准确地掌握纳税人的占地情况,以保证普查的质量和效果。
(四)要严格执法,把税源普查和组织收入、清查漏管户、加强日常征收管理工作有机地结合起来。对普查中发现的问题要按照税收政策的规定及时进行处理,通过税源普查达到提高土地使用税日常管理水平和增加税收收入的目的。
(五)要严把数据质量关。数据质量的高低直接决定着这次普查的成败,各地要采取有力措施,按照总局的要求准确填报和录入各项普查数据。要加强对普查各个环节的把关,实行省、地、县、所四级审核把关制,从基层开始,层层严把数据质量关,坚决杜绝虚假数字,确保普查结果
的真实准确。
四、税源普查考核验收
为了使土地使用税税源普查工作取得实效,在普查过程中,总局将派员进行具体的指导和帮助,并组织省市之间的交叉检查。对达不到税源普查质量要求的地区,要责令其返工,重新做好相关工作,以确保普查工作的质量。总局在各地完成土地使用税税源普查工作后,要进行验收及考
核、评比,对普查工作做得扎实、成绩突出的单位给予表彰,对普查工作不认真的要给予通报批评。
请各地根据本通知的内容和要求,认真做好普查的各项工作,为使普查工作取得圆满成功而努力。

附件1:

全国城镇土地使用税税源普查表
纳税人名称(章)
--------------------------------------
| 纳税人识别号 | | 联系电话 | |
|---------|--------|------|----------|
| 行 业 | | 行业代码 | |
|---------|--------|------|----------|
| 注册类型 | |注册类型代码| |
|---------|--------|------|----------|
| 占地总面积 | | 土地价值 | |
|---------|--------|------|----------|
| 土地等级 | 应税土地面积 | 单位税额 | 应纳税额 |
|---------|--------|------|----------|
| 合计 | | | |
|---------|--------|------|----------|
| 一等 | | | |
|---------|--------|------|----------|
| 二等 | | | |
|---------|--------|------|----------|
| … | | | |
|---------|--------|------|----------|
| … | | | |
--------------------------------------
备注:
1、各地如果要对内资企业用地情况进行更为全面的调查,可增加本调查表的项目,但不能减少本调查表的项目。
2、对临时性和困难性减免土地使用税的占地作为应税土地面积统计。对土地使用税条例、细则中规定的免税项目,以及由财政部、国家税务总局规定的能源、交通、水利等行业特殊占地的免税项目作为免税土地面积统计,列入企业占地总面积中。
3、县级市按县级单位统计。
4、各地应根据本地区实际情况具体设计、印制土地使用税税源普查表及填表说明,以方便纳税人填写。
全国城镇土地使用税税源普查表填表说明
一、“纳税人名称”按纳税人全称填写。
二、“纳税人识别号”按纳税人的税务登记证号码填写。没有税务登记证的按技术监督部门确认证书号码或身份证的号码填写。
三、“行业”及“行业代码”按下表填写:
-------------------------------------
| 行 业 | 行业代码 | 行 业 | 行业代码|
|-----------|--------|--------|-----|
|农林牧渔业 | 0100 |批发零售和餐饮业| 0800|
|-----------|--------|--------|-----|
|采掘业 | 0200 |金融保险业 | 0900|
|-----------|--------|--------|-----|
|制造业 | 0300 |房地产业 | 1000|
|-----------|--------|--------|-----|
|电煤气水生产供应业 | 0400 |社会服务业 | 1100|
-------------------------------------
-------------------------------------
|建筑业 | 0500 |科教文卫业 | 1200|
|-----------|--------|--------|-----|
|地质水利业 | 0600 |其他行业 | 1300|
|-----------|--------|--------|-----|
|交通运输仓储邮电通信业| 0700 | | |
-------------------------------------

四、“注册类型”与“注册类型代码”按下表填写:
----------------------------------
| 注册类型 |注册类型代码| 注册类型 |注册类型代码|
|--------|------|---------|------|
|国有企业 | 110 |私营企业 | 170 |
|--------|------|---------|------|
|集体企业 | 120 |事业单位 | 710 |
|--------|------|---------|------|
|股份合作企业 | 130 |行政单位和社会团体| 720 |
|--------|------|---------|------|
|联营企业 | 140 |个体 | 400 |
|--------|------|---------|------|
|有限责任公司 | 150 |其它 | 900 |
|--------|------|---------|------|
|股份有限公司 | 160 | | |
----------------------------------
五、“占地面积”按企业实际占用的全部土地面积填写。以平方米为单位,保留整数。
六、“应税土地面积”是按照税收政策规定,应当缴纳城镇土地使用税的土地面积,以平方
米为单位,保留整数。
七、“单位税额”按照市、地、县核定的土地等级单位税额填写。单位为:元/平方米,金额保
留两位小数。
八、“应纳税额”按应税土地面积和单位税额乘积填写。单位为元,四舍五入,保留整数。
九、“土地价值”有评估价的,按评估价填写,无评估价的,按企业实际占用的面积乘以基准
地价的积填写。单位为元,四舍五入,保留整数。

附件2:

外商、港澳台投资企业土地利用情况调查表
纳税人名称(章)
纳税人地址:
-----------------------------------
| 纳税人识别号 | | 联系电话 | |
|---------|--------|-------|------|
| 行 业 | | 行业代码 | |
|---------|--------|-------|------|
| 注册类型 | |注册类型代码 | |
|---------|--------|-------|------|
| 占地总面积 | | 土地价值 | |
|---------|--------|-------|------|
|应交城市房地产税额| |应交土地使用费| |
|---------|--------|-------|------|
| 土地等级 | 应税土地面积 | 单位税额 | 应纳税额 |
|---------|--------|-------|------|
| 合计 | | | |
|---------|--------|-------|------|
| 一等 | | | |
|---------|--------|-------|------|
| 二等 | | | |
|---------|--------|-------|------|
| … | | | |
-----------------------------------
备注:
1、各地如果要对外商、港澳台投资企业用地情况进行更为全面的调查,可增加本调查表的项目,但不能减少本调查表的项目。
2、与土地使用税有关的项目内容,参照土地使用税的有关规定确定。
3、“单位税额”、“应纳税额”由当地税务部门填写。本表增设“纳税人地址”、“应交城市房地产税额”、“应交土地使用费”三个项目是为了今后内外税制统一做准备。其中“纳税人地址”一项是为了方便税务部门填写“单位税额”和“应纳税额”,在录入“土地使用税税源管
理与分析软件时,其内容不录入。
4、将“应交城市房地产税额”和“应交土地使用费”,在录入土地使用税税源管理与分析软件时,分别录入到软件项目的“备用1”与“备用2”中。
5、各地应根据本地实际情况具体设计、印制外商、港澳台投资企业土地利用情况调查表及填表说明,以方便纳税人填写。
外商、港澳台投资企业土地利用情况调查表填表说明
一、“纳税人名称”按纳税人全称填写。
二、“纳税人地址”按纳税人实际座落地填写。
三、“纳税人识别号”按纳税人的税务登记证号码填写。没有税务登记证的按技术监督部门确认证书号码或身份证的号码填写。
四、“行业”及“行业代码”按下表填写:
----------------------------------------
| 行 业 | 行业代码 | 行 业 | 行业代码 |
|-----------|--------|--------|--------|
|农林牧渔业 | 0100 |批发零售和餐饮业| 0800 |
|-----------|--------|--------|--------|
|采掘业 | 0200 |金融保险业 | 0900 |
|-----------|--------|--------|--------|
|制造业 | 0300 |房地产业 | 1000 |
|-----------|--------|--------|--------|
|电煤气水生产供应业 | 0400 |社会服务业 | 1100 |
|-----------|--------|--------|--------|
|建筑业 | 0500 |科教文卫业 | 1200 |
|-----------|--------|--------|--------|
|地质水利业 | 0600 |其他行业 | 1300 |
|-----------|--------|--------|--------|
|交通运输仓储邮电通信业| 0700 | | |
----------------------------------------

五、“注册类型”与“注册类型代码”按下表填写:
------------------------------------
| 注册类型 | 注册类型代码 |
|--------------|-------------------|
| 外商投资企业 | 300 |
------------------------------------
六、“占地面积”按企业实际占用的全部土地面积填写。单位:平方米,保留整数。
七、“应税土地面积”与前项“占地面积”填的数相同,按企业实际占用的全部土地面积填写,单位:平方米,保留整数。
八、“单位税额”由当地税务部门按照相同或相近地段内资企业土地使用税每方米土地单位税额填写,单位:元/平方米,金额保留两位小数。
九、“应纳税额”由当地税务部门按应税土地面积和单位税额乘积填写。单位为元,四舍五入,保留整数。
十、“土地价值”有评估价的,按评估价填写,无评估价的,按企业实际占用的面积乘以基准地价的积填写。单位为元,四舍五入,保留整数。
十一、“应交城市房地产税额”按企业每年应该缴纳的城市房产税数额填写。单位为元,四舍五入,保留整数。
十二、“应缴土地使用费”按企业每年应该缴纳的土地使用费(场地使用费)数额填写。



2000年7月12日
  摘要:善意取得,从出让方看须是让与人对该物做出了无权处分,从受让方看须是受让人出于善意通过有偿交易行为“取得”了该物。在某些情形下,善意取得会引发权利冲突,解决冲突的关键是把握好“善意”的客观标准与“取得”的多层含义。


  善意取得是指为以移转所有权或设定他物权为目的的法律行为时,纵然让与人无权处分,善意的受让人也自取得物之占有时起取得该物的所有权或他物权。

  从宏观角度讲,善意取得制度在高效运行的市场中发挥着巨大的作用,她不可能要求交易的市场主体具备侦探的才能去查明对方是否有权处分你所需要的东西,为我们省去了不少麻烦。它对维护市场交易秩序和安全,保护财产的静态和动态安全有无比重要的意义。它是随着社会的发展而产生,随着社会的进步而发展,反过来促进社会的发展与进步。从民事个体看,她维护了各主体的合法权利,并使之满意于权利的行驶,在追求个体私利的同时合理解决了利益的冲突,使之获得更大的权利空间。这样一个旨在维护交易安全的法律制度,却容易引起权利间的冲突,例如善意取得与优先购买权的冲突,善意取得这间的冲突,本文着重论述善意取得与优先购买权的冲突。

  一、权利的冲突——优先购买权与善意取得的冲突

  我国现行法律与善意取得制度相关的法律规定有《民法通则》第六十五条第三款、第六十六条,《合同法》第四十九条关于表见代理的规定,最《高人民法院关于<民法通则>若干问题意见》第八十九条,《合伙企业法》第二十条第二款,《土地承包法》第三十八条,《物权法》第一百零六条、第一百零七条、第一百零八条等,这些散布在不同法律中的诸多规定在特殊情形下会产生冲突,令人无所适从。

  案例一:甲、乙各出资三千元购得一台电脑。不久,甲擅自将该电脑售与丙。乙得知此事后竭力反对,协商未果,诉致法院,请求确认买卖无效,返还电脑。

  对此案有以下两种意见:第一种意见认为甲、乙对该电脑安份共有的事实清楚,甲未经乙同意擅自将该电脑售与丙是无权处分,但比照最高人民法院关于《民法通则》的解释“在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定为无效。但善意有偿取得该财产的应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人负责赔偿。”,应当确认丙对该电脑的所有权,对于乙的损失则由甲赔偿。第二种意见认为上述最高人民法院的解释是针对共同共有的场合,不适用于按份共有的情形;相反,应根据我国《民法通》第七十八条第三款“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。”《物权法》第一百零一条规定“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”,故应当支持乙的诉讼请求。

  上述两种意见看似是对关于“财产共有”相关法律规定的理解冲突,实际上是善意第三人“善意取得权”与共有人“优先购买权”两种权利的冲突。“善意取得”和“优先购买”这两种取得所有权的不同方式。当由两个不同民事主体运用时,经常发生纠纷。为此我们应该理清“善意取得”与”“优先购买”的关系,当我们承认了善意第三人对财产、权利是“善意取得”,即承认了他对财产、权利的所有权时,就不能支持“优先购买”;反之,就应支持具有优先购买权的一方的“优先购买”这一行为。问题在于如何正确判断是否为“善意取得”。

  案例一中的第二种意见是有失偏颇的。首先,我们不能囿于法律条文的字面意思,而忽视民法的价值追求。在发展市场经济的今天,法律应该致力于维护交易安全,提高交易效率,尽可能的实现资源的优化配置。《物权法》第一条“为了维护国家基本经济制度,维护社会主义市场经济秩序用,保护权利人的物权,根据宪法,制定本法。”就充分说明了这一点。因而维护善意第三人的合法权益是上述司法解释的内在追求,也是法律义不容辞的责任。再者,它在未判明第三人是否已经依法取得该电脑的所有权的情况下,就想当然的认为共有人乙还享有已被甲剥夺的优先购买权,实在令人匪夷所思。本案中第三人是善意的,而且有偿的取得了该电脑,应该按第一种意见确认丙对该电脑的所有权,对于乙的损失应由甲负责赔偿。本案案情简单,较容易判断是否为“善意取得”,而对于一些复杂的案件应仔细分析,判断第三人是否为“善意”和是否“取得”,既是重点,也是难点。

  二、善意取得的要件——“善意”的标准与“取得”的含义

   (一)“善意”的标准

  善意,系指不知让与人无让与的权利,是否出于过失,固非所问,然依客观情况,在交易经验上,一般人皆认定让与人无让与权利者,即应认为恶意。

  善意,系指让与人无让与权利,有无过失而在所不问。 判断善意的标准有两种主张,一是积极观念说,又称主观说,认为受让人具有将让与人视为真正权利人的观念为善意;另一个是消极观念说,又称客观说,认为受让人不知也不应知让与人无让与权为善意,即无权处分人以现实占有等方式足以让常人相信其对该物有处分权。德国民法采用第一种,我国的《物权法》也是如此。也就是说,当受让人由于粗心大意等过失行为而导致认为无权处分人有让与权时,其主观上并非恶意,也不认定其为善意。如果案例一中,甲的售价明显大大低于市场价格,丙就应该意识到甲是否有权处分,并加以调查,要求甲证明其有权处分,否则就应认定他非善意。

  另外,善意的准据时点也不容忽视。善意的准据时点是指受让人须在完成最终取得行为时系属善意。在现实交付时指在交付之时系属善意,在简易交付时指让与合意时系属善意,在占有改定时指受让人取得间接占有时系属善意,在让与返还请求权时指取得返还请求权时系属善意,在保留所有权买卖时以物之交付之时为善意准据时点似较合理。 在善意准据时点以前,受让人必须一直处于善意的状态,即使他在此前的0.01秒时不是善意的了,也不能认定其“取得”的 合法性。

  (二)“取得”的含义、

  “取得”含义是什么?有人认为是取得所有权,但我们把它看作善意取得的要件之一似乎更加合理。取得即现实占有或拥有所有权。为此,我们要搞清所有权转移的时间。《民法通则》第七十二条对此作了规定“按照合同或其他方法取得财产的,财产所有权自财产交付时转移,法律另有规定或当事人另有约定的除外”,然而依双方约定的时间转移的情形会给善意取得制度带来很大的问题。案例一中,如果甲与丙约定丙在一月之内有权决定是否购买该电脑,此时乙主张优先购买,法院依“取得”的标准(拥有物之所有权)支持乙的主张势必会违背善意取得制度保护交易安全的价值目标。这种情况下我认为这是一种类似于期权交易 一种交易行为。丙——买方买进“选择权”的一方,甲——卖方卖出“选择权”的一方。尽管丙并未支付看的见的权利金,但他付出的是自己的个人信用;尽管甲并未取得实际的权利金,但他已经先取得了价款。当他们达成合意时,具有优先购买权的人就不能以优先购买的权利对抗善意的第三人。例如下面这个案例:

  案例二:甲、乙二人共有一件祖传可流通的文物。甲预测该文物的市场价格将下跌就擅自与丙签订了一期权合约,约定:丙支付权利金1万元,有权决定在半年内是否以30万元的价格买入该文物,但丙不知该文物为甲、乙共有。三个月后该文物市价飞涨,甲后悔售出期权遂告知乙此况,乙诉致法院。乙主张其是按份共有人,在同等条件下有优先购买的权利,且甲是无权处分自己的那一份额,要求撤销甲与丙之间的买卖合约。

  乙的主张不成立。理由如下:1.乙与丙并未在同等的条件下也不可能能在同等的条件下,因为乙并未像丙那样在此之前给与甲权利金,以满足甲规避风险的目的。2.甲虽是无权处分乙的份额,但丙是善意的而且在很大程度上已经间接取得了该文物的所有权,即丙完全可能在该文物价格下降的情况下,基于对市场的信心而以约定的价格买进该文物。3.丙在此之前已经承担了很大的风险,若支持乙的主张,那么对丙是不公平的,对整个市场的交易安全也是巨大的破坏。

  认真分析案例二,可以看出丙虽未取得该文物的所有权,连现实的占有都谈不上,似乎不能适用善意取得。但是丙在很大程度上已经具备了现实占有或获得该文物所有权的可能,而甲在半年之后能否继续拥有该文物的所有权完全由丙决定。也就是说,没有意外事件的发生,丙在半年内完全有能力取得该文物的所有权,而甲在这半年内对该文物的实际管领支配能力受到了很大的限制,也就是说他对该文物的所有权已经不完整了。在这种情形下,按照善意取得的价值导向,就应该维护善意受让人的权益,确保交易的安全。为避免与善意取得条件的冲突,我们可以认为丙在达成合约时已经取得了该文物的拟制所有权,或者认为丙已经具备了对该文物很现实的管领支配能力。这有点类似所有权保留买卖时的现实占有。

  所有权保留是指合同双方约定在约定条件(通常是价款的部分或全部清偿)成就之前,出卖人仍保留对合同标的的所有权。所有权保留通常出现在分期付款的买卖合同中,如果在条件未成就前,受让人已经现实占有了标的物而未取得所有权,能否适用善意取得维护善意受让人的权益呢?请看下例

  案例三:甲与乙共同出资购置一机器设备。不久甲擅自与丙签订一买卖合同,约定丙可先将设备取走,但必须在一个月内付清欠款后方取得该设备的所有权。数日后,丙将设备投入适用,这时乙知晓后,主张在同等条件下优先购买的权利,而丙认为自己是善意的,而且已经现实占有了该设备,应受到法律的保护。

  本案中,很明显受让人丙没有取得设备的所有权,但他已经善意地现实占有了该设备,以他人地眼光看设备已经是丙的了,产生了一定的公信力,而且交易行为将要完成应当适用善意取得,故乙的主张应不予支持。

  由此可以得出,“取得”有三层含义:一是形式上拥有了对物的所有权,二是拥有了对物的现实管领支配能力,即现实占有了该物而未真正取得物之所有权,三是既现实占有了该物又在形式上取得了物之所有权。“善意”的标准就是不知也不应知让与人无权处分。善意取得制度的价值就在于赋予善意地获得物之所有权或善意地现实占有物的人以对该物的所有权并加以保护。

  综上,从出让方和受让方角度得出善意取得的两大要件:一是让与人对该物做出了无权处分,二是受让人出于善意通过有偿交易行为“取得”了该物。这里的“物”指广义之物,包括不动产。当为不动产时,只要严格遵循善意之标准,取得之含义,就能避免给不动产权利变更带来混乱和巨大的社会影响。

  三、权利衡平——优先购买权的让位