上海市住房保障和房屋管理局


关于印发《上海市住宅小区物业服务项目经理管理办法》的通知

沪房管规范物[2012]24号


各区县住房保障房屋管理局、各物业服务企业:
为贯彻实施《上海市住宅物业管理规定》，制定了《上海市住宅小区物业服务项目经理管理办法》，现印发给你们，请认真按照执行。执行中的情况，请及时告知市局物业管理处。



上海市住房保障和房屋管理局
二○一二年七月二十四日



上海市住宅小区物业服务项目经理管理办法


第一条 （目的和依据）
为进一步规范物业服务企业的服务行为，加强对住宅小区物业服务项目经理的管理，提升项目经理队伍的素质，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》，制定本办法。
第二条 （适用范围）
本办法适用于受物业服务企业委派，在住宅物业管理区域内担任物业服务项目经理的人员。
第三条 （项目经理）
本办法所称物业服务项目经理（以下简称项目经理），是指持有住房和城乡建设部颁发的《物业管理师资格证书》，或者经全市统一考试取得《助理物业管理师资格证书》，接受物业服务企业委派，经房管部门注册取得《项目经理执业注册证》（以下简称《执业证书》），担任住宅小区物业管理服务负责人的人员。
第四条 （主管部门）
市房管部门负责本市项目经理的培训、考试、执业注册、继续教育等业务的管理工作。区（县）房管部门负责辖区内住宅小区项目经理的注册、执业、继续教育情况的监督检查。
第五条 （项目经理责任制）
本市实行住宅小区物业服务项目经理责任制，物业服务企业应向受托管理服务的住宅小区委派项目经理。建筑面积超过10万平方米的小区，应配备至少一名项目经理；在同一区县范围内地理位置上相毗邻的若干个小区，可以委派同一名项目经理进行管理，其管理的小区数不得超过三个，且建筑面积合计不超过10万平方米。
第六条 （任职条件）
项目经理应符合下列条件：
（一）持有《执业证书》；
（二）物业服务企业与其签订了聘用合同；
（三）持有物业服务企业的委派（任命）书。
第七条 （工作职责）
项目经理的主要工作职责：
（一）根据物业管理法规、规定和合同约定，制定住宅小区的物业管理服务方案和应急预案并组织实施。
（二）依照物业管理服务合同约定，组织实施小区内楼宇管理、日常维修、保洁服务、绿化养护、保安服务、卫生消毒、车辆管理；负责物业共用设备、设施及相关资料的查验保管工作。
（三）建立健全各项管理制度和岗位工作标准，及时处理管理服务人员的违规行为；
（四）加强与业主大会、业主委员会、业主和使用人的沟通与交流，接受业主监督；每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核。
（五）及时协调处理物业管理区域内的紧急情况和突发事件，发现业主损坏房屋承重结构、违法搭建、擅自改变房屋使用性质等违法行为或违反管理规约（临时管理规约）的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告；
（六）接受街道办事处、乡（镇）人民政府和物业管理行政主管部门的指导和监督，配合相关部门做好社区管理工作；
（七）依法使用或按照业主大会的决定规范使用专项维修资金、公共收益；
（八）法律法规及物业服务合同约定的其他事项。
第八条 （资格考试）
助理物业管理师资格考试依据市住房保障和房屋管理局、市人力资源和社会保障局共同印发的《关于在本市物业管理行业开展助理物业管理师职业技能鉴定的通知》（沪房管物〔2011〕376号）的规定执行。
第九条 （执业注册）
申请执业注册应符合以下条件：
（一）取得住房和城乡建设部颁发的《物业管理师资格证书》，或本市人力资源和社会保障局颁发的《助理物业管理师资格证书》；
（二）与物业服务企业签订的劳动合同；
（三）逾期申请初始注册人员的继续教育证明材料。
初始注册的人员，可以自取得《资格证书》之日起一年内提出注册申请。逾期未申请者，在申请初始注册时，必须符合本办法继续教育的要求。
申请注册的人员，应当受聘于一个具有物业管理资质的企业，并通过聘用企业向市房管部门提出注册申请，同时提交执业注册申请表（见附表）、《物业管理师资格证书》或者《助理物业管理师资格证书》、项目经理委派（任命）书、劳动合同及社会保险缴纳证明、继续教育证明、注册部门要求的其它相关资料。取得《资格证书》的人员，经注册取得《执业证书》后方可以项目经理的名义执业，《执业证书》有效期为三年，是项目经理的执业凭证，由持证人保管和使用。
第十条 （变更注册）
在注册有效期内，项目经理变更执业单位，应当按照本办法第九条规定的程序办理变更注册手续。变更注册后，其《执业证书》在原注册有效期内继续有效。
第十一条 （延续注册）
注册有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满前30个工作日内，按照本办法第九条规定的程序申请延续注册。
第十二条 （继续教育）
项目经理应接受继续教育，更新知识，不断提高业务水平。项目经理每年至少参加一次执业复训的继续教育。
第十三条 （《执业证书》注销）
项目经理在物业管理服务中有下列情形之一的，市房管部门注销其项目经理《执业证书》：
（一）违反国家法律法规，违背职业道德规范和行业诚信制度，被一次性记18分的；
（二）在三个记分年度被累计记分超过18分的；
（三）连续二个年度未接受年度继续教育的；
（四）其他应予注销执业证书的情形。
项目经理被注销《执业证书》的，自注销之日起二年内不得在本市行政管理区域内担任项目经理；二年后应当重新办理执业注册取得《执业证书》后方可受聘担任项目经理。
第十四条 （执业信用档案）
市房管部门统一建立项目经理执业信用档案，项目经理执业信用档案作为物业管理企业及从业人员信用档案的组成部分，项目经理执业信用记分标准依据《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》、《上海市物业服务企业和项目经理信用信息评价试行标准》的规定执行。
第十五条 （施行日期）
本办法自2013年1月1日起施行，有效期至2017年12月31日。《上海市居住物业小区经理管理暂行办法》（沪房地资物〔2003〕270号）同时废止。


附件：上海市住宅小区项目经理执业注册申请表

附件
上海市住宅小区项目经理执业注册申请表





申请人姓名
申请 执业
单 位
填表 日期







个 人 情 况贴一寸
免冠照片
姓名 性别 出生年月
户籍省 市 县民族
身份证号码
毕业院校 所学专业 毕业时间
最高学历 专业技术职称
联系电话 手机 E-mail
从事物业管理
工作累计年限 所在企业
担任的职务
助理物业管理师资格证书号 取得证书年份
全国物业管理师资格证书号 取得证书年份
申请执业单位情况
物业服务企业
名称


（盖章）
物业服务企业
资质等级 资质证书号码
法定代表人 单位性质 注册地
通讯地址
邮政编码 电话 传真
从事物业服务的主要经历、业绩
项目名称地址管理期间物业类型面积所获荣誉



项目名称地址管理期间物业类型面积所获荣誉




参加继续教育情况
起止日期内 容培训机构名称学 时成 绩


申报担任项目经理项目情况
项目名称地址物业性质物业面积
1、
2、
3、
注册机构审核意见






(盖章)
年 月 日
注册号 注册时间 注册有效期



贴身份证件复印件
贴助理物业管理师资格证书或全国物业管理师资格证书复印件







影响法院执法环境的若干因素及对策

赵良剑


目前，法院面临的执法环境不尽如人意，法官在办案过程中不时受到来自各方面的干扰，已经成为影响司法公正不可忽视的因素。具体表现在以下几个方面：
一、外部环境方面
1、地方保护主义是导致人民法院执行难的重要因素。由于案件的执行结果影响到地方的经济利益，有的地方出于局部利益的考虑，对外地法院前来执行的不予配合，甚至制造障碍，抗拒执行。
2、部门保护主义给人民法院办理案件造成相当大的困难。由于部门利益作怪，国土、金融等有协助义务的单位，拒不配合法院办案。如在执行案件中根据法院生效判决、裁定，要求国土部门、房管部门协助办理过户手续相当难，延误了执行时机，影响了案件执行。对破产企业土地资产的处置，破产法明确规定由清算组予以处置，但国土部门根据国土资源部的文件，认为应该由他们处置，而现在政府倾向于国土部门，所以现在法院处置破产企业的土地资产就很困难。个别银行片面考虑自身利益，也以种种借口拒绝法院划拨、扣划被执行人的款项。
3、对法院的行政干预未能杜绝。特别是一些基层法院在办理破产案件时，经常会遇到一些党政领导以稳定为名“打招呼”、“提要求”。法院在执行一些案件时，地方党委、政府、人大也以涉及稳定为名（有的被执行单位只有二三十人），要求法院暂缓执行。由于法院的人、财权受制于地方，对地方有较大的依赖性和服从性。所以，一些基层法院对行政干预往往只能妥协。如某县法院在审理一起破产案件中，县委决定以已抵押资产安置职工，这有违法律规定，使法院很难办。
4、一些重大刑事案件受到舆论审判的干扰比较大。一些媒体的宣传报道从案件的侦破阶段就开始了，对案件的性质、事实甚至判决结果都发表见解。如果法院最终认定的案件的性质、事实和判决结果与媒体不一致，广大的媒体受众就会怀疑法院判决的公正性。1997年我国实施的新刑诉法确立了无罪推定的原则，被告人是否构成犯罪，要由法庭判决，而不能是除此之外的任何组织或个人说了算。舆论审判不但侵犯了被告人的基本人身权利和合法权益，而且有碍司法诉讼程序和司法公正，也与我国新闻主管部门关于对未决案件的报道不得擅自定性定罪的新闻纪律格格不入。
二、内部环境方面
1、一些法官政治、业务素质不高，影响了司法公正。一是个别法官裁判不公、违法违纪，败坏了法院形象，影响了司法权威。造成法官裁判不公、违法违纪的主要原因是少数审判、执行人员政治素质不高，未能抵制来自各方的拉拢腐蚀，接受宴请或钱物，故意偏袒一方，枉法裁判。二是一些法官尤其是基层法院的法官业务素质跟不上形势的需要，对法律研究不够。三是少数法官工作责任心不强，不思进取，得过且过。
2、司法透明度还有待提高。公开审判是我国法律规定的一项基本诉讼制度，但从目前公开审判制度的执行状况看，大多数是流于形式，缺乏实质性的公开。审判活动即审判过程的外在形式向当事人、社会公开了，但法官在审判过程中对案件证据的采信、事实的认定、是非的评判的公开落实得并不好。由于未能全面贯彻落实公开审判制度，这就在制度上容易导致案件审理的暗箱操作，也容易导致司法缺乏应有的监督，最终导致权力滥用、枉法裁判、徇私枉法。
3、行政诉讼案件当事人诉讼意识差。近年来，行政诉讼案件增长趋势明显，但是，这个数量相对于民商、刑事案件来说是很少的。其原因在于人们的诉讼意识尚很淡薄。老百姓不知告官，不敢告，不会告，告后怕报复等意识还十分普遍，因而行政诉讼案件撤诉率高。行政机关尤其是县政府不愿当被告，羞于当被告，恼于当被告的意识仍然很强，极力阻止发生诉讼案件，因而不应诉、不出庭，法院判决后不执行判决的现象依然较为严重。如宜宾全市法院先后受理了6件对交警部门作出的交通事故责任认定不服的行政诉讼案件，交警部门不应诉、不出庭、不向法院提供证据材料。法院判决交警部门重新作出责任认定，但交警部门置之不理，影响了司法权威。
4、公、检、法等政法机关在刑事案件的配合上有待加强。特别是公安机关在一些案件的证据收集上存在问题，一些办案人员证据意识不强，责任心不够，该提取的物证、痕迹未能及时提取，导致案件到了法院认定犯罪事实都有问题。
三、改善执法环境的几点建议
改善执法环境是社会的系统工程，是公正司法的需要。我们认为，改善法院目前面临的执法环境应从以下几个方面着手：
1、改革现行的法院管理体制，使人民法院真正从制度上依法独立行使审判权，从而克服地方和部门保护主义。
2、进一步提高党政领导的法制观念和守法意识。各级领导应学会运用法律手段管理社会和经济，在法院办理案件时，坚持不批条子、不搞暗示、不施加压力，支持法院依法独立行使审判权。同时加大对地方和部门保护主义的查处力度，要抓住典型，严肃查处。
3、加强法院队伍建设，建设高素质法官队伍。一是加大教育培训力度，提高法官队伍的业务素质。二是完善法官的职业监督，推进党风廉政建设。加大惩治腐败的力度，重点查处利用审判权、执行权贪赃枉法的人和事。发现一起，查处一起，进一步纯洁法官队伍。
4、提高司法透明度。一要强化公开审判制度，加大当庭裁判力度：一方面将审判活动向当事人、社会公开；另一方面公开法官对案件证据的采用、事实的认定以及评判的过程，从而促使法官提高执法水平，使当事人服判息讼，从制度上防止司法腐败的产生。二要在办理再审案件、执行案件、减刑假释案件中引入听证程序，加强司法的公开性。三是增强裁判文书的说理性，提高裁判文书质量。
5、深入开展社会治安综合治理，提高公民的法律素质。
6、公、检、法机关加强配合，加强责任心，强化证据意识。
7、规范法制新闻报道工作。作为舆论喉舌的传播媒介应该正确把握宣传尺度，不得以其报道干扰法院审判。

作者单位：四川省宜宾市中级人民法院