房价下跌购房人退房要求的法律辩析

王德山 吕雁华

　　内容提要：开发商降价销售是开发商的自主行为，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，任何一方不得擅自变更或者解除。除了法律规定或者合同约定外，之前已签订房屋买卖合同的购房者，无权以开发商降价销售房屋而主张解除买卖合同，退还已购房屋。
关键词：买卖合同 降价 退房

　　目前，全国许多房地产开发商为了尽快回笼资金，纷纷降价销售其所开发的商品房。但开发商的降价行为引起了降价前已购买房屋的部分购房人的极大不满，购房人认为因降价而使自己的楼房大量贬值，因此要求开发商“退房”。购房人向开发商提出退房，在合同法上属于解除房屋买卖合同。购房人要求开发商退房须符合法律规定的合同解除的法定或者约定事由，否则，应当经买卖双方协商一致，合同才能变更或解除。
一、法定解除房屋买卖合同（退房）法律分析
房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
但根据《合同法》第94条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》（下称《解释》）、《城市房地产开发经营管理条例》（下称《条例》）等法律、法规的相关规定，购房人因开发商违约，即在以下情形下行使解除权，解除房屋买卖合同，要求开发商退房还款：
（一）开发商逾期交房
除当事人另有约定的外，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房人有权解除合同。当然，购房人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未付款的，开发商也有权解除合同。但根据《合同法》第94条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方无须给予三个月的合理期限而直接行使解除权解除房屋买卖合同。
（二）开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人
商品房买卖合同订立后，开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人，购房人有权解除合同。因为，根据《担保法》及《物权法》等规定，房屋一旦依法设定抵押，即使房屋所有权过户至购房人名下，若债务人不履行债务，债权人仍有权依法以该抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。因此，合同订立后，出卖人未告知购房人将买卖的房屋抵押给第三人，使得购房人所购房屋处于被抵押权人变卖或者拍卖的危险中，若抵押权人依法行使抵押权，将导致购房人钱财两空的情形。因此，在此情形下法律允许购房人解除房屋买卖合同。当然，如果购房人同意出卖人设定抵押，属自愿承担该风险。
（三）买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人
房屋买卖合同成立后，开发商又将同一套房屋出卖给他人，不但对第三人是一种欺诈行为，更重要的是侵犯了购房人的债权。因此，法律赋予购房人解除合同的权利，以维护自己的权益。
具有上述第（二）、（三）情形之一，购房人无法取得房屋的，不但有权请求解除合同、要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（四）房屋质量不合格
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房人有权请求解除合同和赔偿损失。但因房屋质量不合格而解除合同应由具有资质的鉴定部门对房屋质量作出鉴定，以确认房屋质量是否合格。
（五）面积误差比绝对值超出３％或无法办理所有权证
根据《解释》第14条规定，开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，购房人不得请求解除合同。但如果面积误差比绝对值超出３％，购房人可以请求解除合同，出卖人返还已付购房款及利息。
商品房买卖合同约定或者《条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
二、约定退房（解除合同）法律分析
约定解除房屋买卖合同，即退房，是当事人经过协商一致，在订立房屋买卖合同时约定一方或双方当事人解除合同的情形，合同成立后，一旦出现合同中约定的解除情形，解除权人即可依据合同的约定行使解除权而解除合同。具体到房屋买卖合同，只要符合合同约定的解除条件，开发商或者购房人可以根据合同约定通知另一方当事人解除房屋买卖合同，即退房。至于是否因解除房屋买卖合同而承担民事责任及如何承担，仍将取决于合同约定。
应当说明的是，根据法律规定，无论法定解除还是约定解除房屋买卖合同，如果法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭，当事人不得再单方面解除合同。
三、房屋买卖合同因无效或被撤销而退房
商品房是特殊的商品，为了国家利益、社会公共利益，国家对房地产开发商开发、销售房屋给与严格的监督和管理。只有具备法定的手续、履行法定的程序，房地产开发商才能开发、销售房屋。开发商违反法律、法规规定出售房屋，房屋买卖合同属于无效合同。如“小产权房”买卖，即属于无效买卖合同。
另外，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然房屋买卖合同是否撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。
房屋买卖合同依法被确认无效或者被撤销，自始不具有法律约束力，所购房屋应退还给开发商，开发商应当退还购房人已交购房款。此外，因开发商的过错导致合同无效或者被撤销，购房人可以请求返还已付购房款及利息，并有权要求开发商赔偿因此所遭受的损失。
通过上述分析可见，开发商降价销售其开发的商品房，或者已购房屋贬值不是房屋买卖合同解除，即购房人要求退房的法定事由。除上述法定情形有权要求退房外，购房人欲要求开发商退房，必须经买卖双方当事人协商一致。如果出卖人不同意解除，购房人无权要求退房。购房人非因法定或者约定事由而解除房屋买卖合同，即要求开发商退房，实际上是一种违约行为。因此，开发商同意退房的同时有权要求购房人承担违约责任，赔偿因退房而造成的各项经济损失。
四、房屋认购书的法律性质
在商品房买卖的实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前先行签订房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金。认购书（包括某些意向书）在法律性质上属于预约合同。
民法理论上将合同分为本约和预约。预约是指当事人双方订立协议，约定将来签订合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”。预约合同的成立和生效后，当事人负有将来要订立本合同的义务。具体到房屋认购书，购房人与开发商签约认购书后，双方当事人负有义务，即在规定的期限内根据认购书的约定与开发商人签订正式房屋买卖合同，若未在约定的期限内订立房屋买卖合同，有过错方承担预约合同的违约责任。但开发商在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就与客户签订认购书，此时订立的认购书因违反《城市房地产管理法》强制性规定而不具有法律效力，属于无效的合同，且过错主要在开发商。
因此，如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同，即退房问题。但根据《解释》规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，而不是预约。双方当事人应当按照认购、订购或者预订等协议约定履行其义务。

（注：原文发表在《商业时代》2009年第20期）



作 者：
王德山：男，1962年生，汉族，副教授，河南人。
单 位：首都经济贸易大学法学院
吕雁华：女，1980年8月生，汉族，辽宁大连人，首都经济贸易大学法学院民商法研究生
地 址：北京市丰台区花乡张家村路口121号
邮 编： 100070
电 话：（010）83952248（办），13701207656
电子邮箱：wdsh368@sohu.com

甘肃省平凉市人民政府办公室


平凉市人民政府办公室关于印发平凉市预拌混凝土管理办法的通知

平政办发〔2009〕48号


各县（区）人民政府，市直有关部门，中省驻平有关单位：

《平凉市预拌混凝土管理办法》已经市政府第28次常务会议审定同意，现予以印发，请认真抓好落实。





二○○九年四月七日 　　　　





平凉市预拌混凝土管理办法



第一条　为全面推广使用预拌混凝土，提高建设工程质量，改善城市环境，推进技术进步，促进经济与社会可持续发展，根据国家《散装水泥管理办法》、《甘肃省发展散装水泥管理规定》、《甘肃省商品混凝土生产使用暂行规定》等有关法律规定，并结合平凉实际，制定本办法。

第二条　本办法适用于市县（区）城市规划区范围内预拌混凝土的生产、经营、运输和使用管理。

市县（区）规划区外国家、省、市重点建设工程项目原则上适用本规定。

第三条　本办法所称预拌混凝土，是指由水泥、集料、水以及根据需要掺入的外加剂和掺合料等按一定成分，经集中计量拌制后通过运输车运至使用地点的混凝土拌合物。

第四条　本办法所称建设工程，包括工业与民用建筑、市政公用设施、公路、桥梁、堤坝、人防工程等。

第五条　市建设行政主管部门负责预拌混凝土生产、运输和使用过程的监督管理。

规划、公安、交通、城管执法、环保、质监等部门和单位根据各自职责，做好使用预拌混凝土的管理工作。

第六条　新建、改建、扩建本办法第四条所列的建设工程，凡符合下列条件之一者，必须使用预拌混凝土，不得在施工现场进行搅拌混凝土：

（一）建设工程混凝土总用量在150立方米以上；

（二）建设工程一次浇注混凝土用量在20立方米以上。

第七条　有下列情形之一的，经市建设行政主管部门同意后可在施工现场搅拌混凝土；

（一）抢险救灾建设工程；

（二）属特种类型混凝土，预拌混凝土生产企业无法生产的；

（三）因道路交通原因，运送预拌混凝土的专用车辆无法到达施工现场的；

（四）预拌混凝土生产企业泵送扬程达不到有效施工高度的；

（五）其他确需在施工现场搅拌的。

因上述规定原因需现场搅拌混凝土的，必须符合环境保护和市容环境卫生要求。

第八条　按规定必须使用预拌混凝土的建设工程，建设、设计、施工单位在编制概（预）算、上报计划、确定物资及招标文件时，须将使用预拌混凝土作为必要因素考虑，并予以注明。

第九条　对按规定必须使用而未使用预拌混凝土的建设工程项目，监理单位须及时予以制止并向有关管理部门反映。

第十条　预拌混凝土生产企业，必须按照国家有关规定向建设管理部门申请办理相应的资质和生产许可证，在取得资质等级证书后，方可按照其等级和经营范围从事预拌混凝土的生产经营活动。

第十一条　预拌混凝土生产企业必须使用持有国家工业产品生产许可证和合格证的散装水泥生产预拌混凝土，禁止使用袋装水泥。

第十二条　加强预拌企业监管，确保产品质量。预拌混凝土生产企业必须有健全的产品质量保证体系和足够的生产管理人员，并严格按照国家标准和规范组织生产，确保原材料和混凝土成品的质量。

第十三条　预拌混凝土搅拌运输车和输送泵车为工程特种运输车辆，由公安交警部门核发工程特种车辆通行证，准许依照核定的线路在城区通行。

第十四条　预拌混凝土生产和运输必须符合环境保护和市容环境卫生的要求。预拌混凝土搅拌运输车辆须保持车况良好、车容整洁，并采取相应的防漏措施。禁止随地冲洗搅拌运输车辆。

第十五条　施工单位不得向无资质证书的预拌混凝土生产企业购买预拌混凝土。各县（区）要积极建办混凝土搅拌站，充分发挥石灰石、陶土等资源优势，大力发展非粘土空心砖、加气混凝土砌块等墙体材料及防水密闭材料、保温隔热材料、装饰装修材料等新型节能产品，限期禁止建筑工地现场搅拌混凝土。

第十六条　预拌混凝土供需双方必须签定书面合同。预拌混凝土生产企业要保证卸料现场的混凝土符合供需合同规定的技术指标。施工单位负责混凝土的成型和养护。

第十七条　预拌混凝土运抵施工现场时，供需双方必须按有关规定做好验收，预拌混凝土强度的确定要严格按国家有关标准执行。

第十八条　在平凉中心城市违反本办法生产、使用预拌混凝土或按规定应当使用商品混凝土的建设工程而未经建设行政主管部门同意，擅自在现场搅拌的，由市建设行政主管部门和市、区城管执法部门共同依照有关法规和规章的规定予以处罚。

第十九条　对违反有关产品质量、环境保护、市容环境卫生等规定的，由各有关行政主管部门依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十条　本办法自五月一日起在平凉中心城市施行。其它各县可参照本办法执行。

第二十一条　各县县城必须在本规定实施之日起一年内禁止在城区建筑施工现场搅拌混凝土，具体禁止日期，由各县人民政府确定。

第二十二条　本办法由平凉市建设局负责解释。