房屋交付法律评说

作者：梁桦水（梁鹏）
北京市广世达律师事务所律师
电话13321125785


在审判实践中对于商品房的交付使用的约定存在着不同的理解而引发争议。作为开发企业认为“房屋的交付使用”就是交钥匙，作为购房人则认为“房屋交付使用”不仅包括领钥匙还包括取得房屋所有权证书。按照我国现行法律的规定不动产的所有权转移以办理权利转移登记为准，只有办理登记手续后，房屋所有权才发生转移。但是，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（下称司法解释）规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。最高人民法院副院长黄松指出根据《合同法》第133条和第135条规定，商品房买卖合同的出卖人负有向卖受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。所谓房屋的交付使用，就是出卖人将已经建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。但房屋的 交付使用并不意味着房屋所有权的转移。交钥匙在实践中视为交付较为可行，但是交付使用还应当看其双方在合同中有无其他约定的条件。
案例一、
崔某于2001年10月20日与北京某房地产公司签定了《商品房买卖合同》及补充协议。双方约定崔某购买该公司出售的商品房一套，建筑面积为151平方米，单价为11800元，交房时间为2002年2月15日前出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。同时，双方约定进行验收交接时出卖人应当出示“北京市建筑工程竣工验收备案表”、“住宅使用说明书、”“住宅质量保证书”并签署房屋交接单。在“补充协议”中双方重新约定若出卖人逾期交房，出卖人从2002年2月16日始按照总房款的日万分之四支付违约金。而出卖人直至2002年12月3日，才交付了“北京市建筑工程竣工验收备案表”。为此崔某以房地产公司迟延交付应承担违约责任为由向法院提起诉讼。在审理过程中，出卖人承认其逾期交房，但认为崔某于2002年4月5日领取了钥匙，应当视为房屋交付。一审法院支持崔某的诉讼请求。
律师评析。
合同的订立是双方真实意思表示的结果，一经成立并发生效力合同的任何一方均应当遵守合同中的各项条款。这些条款的确定在合同当事人之间形成了明确的权利义务关系，形成了特定的债的关系。合同的当事人应当全面、适当的履行合同义务。对于合同中附有的条件在该条件成就时应当依约履行，不能够阻却条件的成就。本案争议的焦点问题是出卖人交钥匙的行为是否可以视为交付了房屋。首先，崔某与房地产公司签定的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。双方在合同中确定交房条件符合所附条件的要件，构成了合同的主要条款之一。为双方如何履行合同作了明确的约定。其次，从双方签定的合同约定的交房条件并非是以交付钥匙转移房产的占有为条件。按照双方合同的约定买受人接收此房的条件是出卖人具备“北京市建筑工程竣工验收备案表”、“住宅使用说明书、”“住宅质量保证书”（即两书一表）。这三个条件是同时具备方可办理接收手续，不是其中之一具有时交房条件具备。因此，出卖人在2002年12月3日才取得“北京市建筑工程竣工验收备案表”，才使得交房条件全部满足合同的约定。因此，崔某以出卖人取得“北京市建筑工程竣工验收备案表”的时间作为出卖人的实际交房时间并依此请求违约金是符合合同的约定的。按照《司法解释》的表述在处理本案时也应当优先考虑合同中的约定，而不能够将房屋交钥匙转移房屋的占有作为房屋的交付使用。

案例二、
李某于2000年3月23日与北京某房地产公司签定了商品房买卖合同。合同约定：李某购商品房一套，总价款155万元，双方约定在出卖人没有取得大产权证前可以凭工程竣工验收合格证交房，交房日期为2000年12月18日。合同签定后李某按照合同约定向出卖人交付了全部的房款。出卖人于2000年11月办理了竣工验收并取得了合格证。于2000年12月5日向李某发出《入住通知书》要求李某收房。李某在入住通知的回联上签字确认收到。2000年12月17日李某向出卖人提出开发商应当办理大产权证才能够交房，双方的合同约定违反了国家强制性规定，拒绝办理收房。双方经过多次协商未果。李某于是将出卖人告上法庭。要求确认合同所列交房条件违反国家法律法规的强制性规定，主张确认无效。要求出卖人承担违约责任，支付逾期交房的赔偿金。出卖人答辩道：在合同中约定的是以取得竣工验收合格证作为交付房屋的条件，该约定是双方当事人的真实意思表示，不违背国家法律、法规的强制性规定，应当是合法有效的。况且出卖人取得竣工验收合格证是在合同约定的交房时间前取得的，向买受人交房未构成逾期交房不存在违约的事实，不应当承当违约责任。一审法院经审理后驳回了买受人的诉讼请求。
律师评析。
当事人依照法律的规定平等的行使自己的民事权利，承当民事义务。对于违反国家法律法规规定的强制性规定的民事行为当属无效。合同缔结双方应当遵循协商一致等价有偿的原则订立合同。充分体现及保障合同双方意思自治、契约至上。对于合同的履行应当全面、适当。违反合同义务的一方应当承担违约责任，由此给对方造成的损失应当予以赔偿。就本案来言，双方签定的合同是有效的，所付的交房条件不违背国家的法律法规的强制性规定。按照我国关于商品房管理的有关规定商品房的交付必须经过竣工验收合格，这是法律上对房屋出卖人向房屋使用人或产权受让人进行交付时应当满足的最底条件。双方当事人可以在合同中约定高于此线的交付条件及标准。所以，当事人在本案合同约定的交房条件是满足于法律的规定，且是双方当事人的真实意思表示。买受人提出的要求按照大权证作为交房条件属于其对合同条款的变更，但是合同的变更要求当事人协商一致，未达成一致以前原合同的条款依然对双方具有约束力。出卖人未按照合同约定交付房屋应当承担违约责任，在此案中出卖人未违约且合同合法有效，买受人拒绝收房则应当承担迟延领受的违约责任，并对该房屋所可能产生的风险承担责任。
案例三、
王某于2001年4月6日与某房地产公司签定了《商品房买卖合同》，合同中约定该商品房价值250000元，交房时间为2001年6月10日，约定的交房条件为该房屋必须取得综合竣工验收。房地产商于2001年10月5日完成综合竣工验收，2001年12月7日取得竣工验收备案表。出卖人于2001年6月10日向王某发出了入住通知书，王某于2001年6月12日办理了收房手续并领取了钥匙。买受人在入住后发现该房有质量问题且设施与合同约定不符，于是向人民法院提出诉讼，请求人民法院判令房地产公司承当迟延交房的违约责任及赔偿买受人的损失。房地产商辩称：出卖人已经向买受人如期交付了房屋，买受人领取了钥匙实际占有了该房产不存在迟延交房的违约责任，对于房屋质量问题同意在合同约定的保修范围内予以修缮并愿意赔偿买受人的相关损失。法院经过审理判决房地产商承担迟延交房的违约责任并赔偿原告的损失。
律师评析。
《城市房地产管理法》明确规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关规定标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。。。”本案合同双方已经在合同中明确的约定了交房的条件即该房屋完成综合验收后向买受人交付使用，而不是以交钥匙实际转移房屋的占有作为交付的条件。本案中房地产商的交付行为违反了法律法规关于商品房交付的强制性规定。即使买受人在收到入住通知后前往出卖人处办理了收房手续领取了房屋钥匙，并且实际使用并控占了该房屋，但是出卖人在发出入住通知书为其办理入住手续时第一违反了合同的约定，重要的是其行为违反了法律关于交付条件应当遵循的底线。交付行为无效，应当承担迟延交付的违约责任。《司法解释》也规定当事人有约定的应当从其约定。
案例四、
业主陈某于2002年11月3日与开发商签定了《商品房买卖合同》一份。合同约定该房的价值为340000元，开发商应当于2003年5月10日将验收合格的房屋交付业主使用，陈某应当在接到入住通知书时办理收房手续，并一次结清剩余房款，并在合同中约定了违约责任。2003年5月10日开发商将已经办理竣工验收完毕的房屋向陈某交付，发出入住通知书要求其前来办理收房手续。而此时陈某正在外地旅游无法回来收房。直至2003年5月30日才前往办理收房手续。但因邻居不慎失火将其所购的房屋部分烧毁。于是陈某提出退房要求，开发商认为已经按照合同约定向其发出入住通知书，业主未按照合同约定领受房屋，房屋已经交付，发生的房屋毁损、灭失的风险应当由陈某自己承担。陈某诉至法院，请求法院判令解除合同返还已付房款并支付利息。法院经过审理驳回了陈某的诉讼请求。
律师评析。
本案的焦点是房屋的风险是否发生了转移。标的物的风险的转移随标的物所有权的移转而发生转移。对于动产因交付而发生所有权的移转，除当事人另有约定或法律法规另有规定。不动产应当以所有权的登记做为发生移转的标志。《司法解释》规定对房屋转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋的毁损、灭失的风险，在交付前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人在接到出卖人的交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中双方合同约定的交房方式是收到通知书后办理收房手续，陈某因外出而不能够收房的原因不属于正当理由，所以，该房屋的毁损、灭失的风险自双方约定的交房日2003年5月10日由开发商处转移至业主。
案情简介五
2003年3月原告与被告就被告开发的某高档小区签定了《商品房买卖合同》（下称“合同”）。合同约定原告所购买的房产的面积、户型、单价、总价，买受人的付款方式及时间，同时约定被告的交房条件为取得此商品房的《建设工程竣工备案表》，交房时间为2004年5月31日。原告按照合同约定的付款方式及时间全部交齐了房款。被告于2004年5月10日取得了《建设工程竣工备案表》，于2004年5月29日起向交房日为2004年5月31日的买受人发出了〈入住通知书〉。“通知书中载明1，原告于2004年5月31日持合同、付款凭证、身份证、本通知书、相关税费前往位于售楼处办理收房；2，自本通知书送达至买受人合同载明的有效通信地址之日起10个工作日内办理收房手续，逾期视为本公司完成了交房义务，该房产的风险由买受人承担。物业公司将按照陈列于售楼处的物业收费标准计算物业费用；......”2004年5月31日部分业主按照通知书的要求前往售楼处办理收房手续，被告向原告出示了《建设工程竣工备案表》、实测面积报告、物业公约、住宅使用说明书、住宅质量保证书等有效文件。原告向被告出示了合同、身份证、付款凭证、通知书。在办理收房手续过程中，被告要求原告交纳契税等费用后再领取钥匙进行房屋验收。此举遭到了以原告为代表的业主的反对，致使双方发生争执。以原告为代表的业主拒绝收房。此后双方委派代表就此问题进行协商未果。原告于2004年7月以“购房合同纠纷”为由向人民法院提起诉讼，诉讼请求包括：1判令被告交房并支付逾期交房的违约责任；2，判令被告承担本案的诉讼费用。在诉讼中被告辩称已经向原告发放了入住通知书并载明了逾期收房所产生的后果，收取费用的目的是为了日后办理产权登记的便利，这一做法是目前房地产交房的通例，被告不存在违约行为不应当承担违约责任。且在入住通知书明确告之原告应当交纳的税费，原告按照通知书前来办理收房手续也是默认了这一条件。原告认为，合同中未明确约定向被告交纳税费作为交房的条件，只要被告具备了合同中约定的交房条件就应当向原告交付房产的钥匙，至于原告何时交纳如何交纳上述税费是原告意愿，原告从未向被告作出过由其代收上述税费的承诺或表示，原告收到钥匙并确认房屋的交付是否符合合同约定的标准才是真正的交房。本案经过法院审理后认为合同的约定是双方意思表示不违反法律的强制性规定，对双方均具有约束力；被告应当按照合同约定时间、条件、方式向原告交房；被告不是上述税费的代征机关，原告也没有以明示的方式委托被告代收代交上述税费；被告应当承担逾期交房的违约责任。
律师评析：
在本案双方发生争议的原因在于代收的契税问题上。在2005年前房地产开发企业在交房时收取业主应当交纳的各项税费的现象比较普遍，其原因主要是业主入住后发现房屋质量问题与开发商不能够协商解决而不支付税费或是采取按揭方式付款的业主不积极办理产权以无法完成产权抵押解除开发商的保证责任。所以开发商为了不出现到办证时收不上钱的局面出现而采取了这样那样的方式。被告的代收契税的行为产生了两个后果。后果一即变更了合同约定的交房条件及收房的方式。按照合同法的一般规定合同的订立、变更、解除应当体现意思自治、平等自愿的原则。被告在交房时提出先收取税费再交钥匙的要求实际上应当属于对合同中交接房屋一节的变更。变更合同内容 实际上是双方订立一个新的合同，仍应当遵循要约承诺的过程。原告对于被告的变更要求予以了明确的拒绝，双方对于交接房屋一节也就未作出变更，被告就应按照原合同约定履行。按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定，商品房的交付以向买受人交付钥匙为准，双方另有约定的除外，房屋的风险由此转移。被告在交房条件具备时不向原告交房而提出变更合同的约定明显违反了合同理应承担逾期交房的违约责任。后果二即在原告与被告之间形成委托关系。被告作为原告的受托人将所收的税费交给税务机关将完税凭证交与原告。双方形成委托关系也是应当遵循合同订立的规则。如果原告同意将税费交与被告但是不将其作为交房的条件的变更，原告与被告之间也仅成立委托合同关系。所以，原告同意或承诺由被告代收税费而与被告形成的法律关系应当是独立于购房合同关系之外的。在事实上，原告委托被告与否应当完全决定于原告，委托的表示应当由原告提出经过被告承诺后委托合同成立。按照《北京市契税管理规定》契税的纳税人应当是本市辖区内土地使用权、房屋所有权发生转移时，承受的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他组织和个体经营者以及其他个人。纳税义务发生的时间为单位或个人购买房屋应当按照签定房屋买卖合同（包括预售合同）时的签约日期纳税。从此可见原告可以将交纳契税的事项委托与被告，也可以自行到税务部门交纳或向税务机关委托的代征机关交纳。所以，在本案中被告提出代收并将此作为交房的条件实为不当，以此阻却原告收房更无法律依据或合同依据。

广告的效力
作者：梁桦水（梁鹏）
北京市广世达律师事务所律师
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原告：张女士
被告：北京市某房地产开发公司
案件介绍：
原告称其于2002年5月，原告到被告售楼处拟购买一套商品房，被告售楼人员向原告介绍了其拟购楼号的情况及小区的公用设施。提到在原告所购楼号的北侧有一个网球场周边是绿地，经过原告实地在小区考察后认为与销售人员及提供的楼书描述的一致，于是第二天与被告订立了《购房合同》。在同年下半年，被告将网球场擅自向北挪取消了周边的绿地，改建成小型停车场且仅距原告所在的楼10几米。原告要求被告将停车场拆除恢复绿地。被告称原告的诉讼请求无法律依据及事实依据，原告于2002年5月底入住，而停车场是在2002年底修建的，在小区规划图的位置上有此规划，且停车场的位置与原告居住的房屋距离符合规划要求，如支持原告的诉讼请求将违反设计规划，并损害其他业主的利益，停车场的存在不影响原告的合法权益。本案经过法院审理认为原告与被告所签定的合同符合法律规定合同有效；被告所发放的售楼楼书广告上虽无停车场的规划，但是原告凭此要求被告拆除停车场理由、证据不充分。从被告的规划图上确有停车场的规划且该停车场属于小区公共设施。故驳回原告要求拆除停车场恢复绿地的诉讼请求。
律师评析
原告在此案中有无撤消权。
合同的撤消是指因当事人意思表示不真实通过撤消权人行使撤消权而使合同关系消灭。并将依合同关系而取得的财产回复到合同订立时的状态。据此概念撤消应当具备下列法律特征：
1，所撤消的合同应当是已经成立并生效的合同。当事人意思表示不真实是造成合同可能被撤消的前提。意思表示不真实应当是发生在订立合同的过程中，意思表示不真实造成的原因法律规定为五种即欺诈、胁迫、重大误解、乘人之危、显失公平。
2，合同的撤消应当由有撤消权的当事人来行使撤消权实现。对于当事人在合同订立并生效后发现合同撤消的事由存在是否通过行事撤消权来消灭合同关系，还是继续合同关系的存在完全由当事人自由决定之。
3，撤消权的行使将会产生合同自始无效的后果。
4，撤消权的行使具有时限，当事人不行使或迨于形式该权利，期限届满时则丧失该权利。不因法定事由中断。
5，撤消权人须请求人民法院或仲裁机关作出撤消合同的裁决。
本案中被告存在欺诈的行为。它主要表现在被告在楼书广告及售楼人员的介绍中均掩盖了规划设计中停车场存在的事实，将其描述为绿地。使得原告认为所购买的房屋的居住环境符合自己的内心的期望而作出了购买的意思表示。基于此种原因，原告在发现实际生活空间环境发生变化时应当向人民法院提出撤消此合同。但是提出撤消的要求应当在知道上述情形后1年内。
欺诈，是指以使他人陷于错误并因而为意思表示为目的，故意陈述虚伪事实或隐瞒事实情况的行为。它的构成包括有欺诈的行为、受诈人因欺诈而陷于错误、受诈人因欺诈而陷于错误而为意思表示不真实、欺诈违反法律违反诚实信用原则。被告的欺诈行为主要体现在楼书广告中。而双方的纠纷也产生于此。按照《房地产广告发布暂行规定》对房地产广告的具体内容作了规范，具体为：1，房地产预售、销售广告必须载明下列事项，即开发企业的名称、中介服务机构代理销售的，应当载明该机构的名称、预售、销售许可证编号；2，房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有者或使用者应当有实际意义的完整的生产、生活空间；房地产广告中对价格有表示的，应当清楚的表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限；......6，房地产广告涉及的交通商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或建设中的，应当在广告中加以注明；.....10，房地产广告中不得利用其他项目形象、环境作为本项目的效果。房地产广告中使用的建筑设计效果图或模型照片的，应当在广告中予以注明。.....本案被告在其楼书广告中有违《房地产广告发布暂行规定》的有关规定。那么，楼书广告是否应当成为《购房合同》组成部分呢？我们认为，楼书广告中涉及有关房屋、居住环境、作为公共分摊部分、与生活相关的设施等能够构成交易条件的事项理应成为合同的组成部分。若合同双方未在合同中形成对广告所涉及的且应当构成交易条件的内容予以排除的，则就构成对缔约方之有效的要约。在事实上，双方当事人在合同条款外的对交易条件所做的陈述、承诺、说明等与合同条款内容构成一个完整的交易条件。不能够因为没有写入合同条款就不对双方具有约束力。按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

宁夏回族自治区人大常委会


宁夏回族自治区实施《中华人民共和国工会法》办法

（1994年10月14日宁夏回族自治区第七届人民代表大会常务委员会第九次会议通过 2003年7月18日宁夏回族自治区第九届人民代表大会常务委员会第四次会议修订 2003年7月18日宁夏回族自治区人民代表大会常务委员会公告第3号公布）



第一章 总则

第一条 为实施《中华人民共和国工会法》，结合自治区实际，制定本办法。

第二条 在自治区行政区域内的企业、事业单位、机关中以工资收入为主要生活来源的体力劳动者和脑力劳动者，不分民族、种族、性别、职业、宗教信仰、教育程度，都有依法参加和组织工会的权利。

任何组织和个人不得以职工户籍、就业期限、就业形式等为由，也不得以解除劳动合同、降低工资、不缴纳社会保险费等为手段，阻挠和限制职工依法参加和组织工会。任何组织和个人不得对参加和组织工会的职工打击报复。

第三条 维护职工合法权益是工会的基本职责。自治区各级工会组织代表和维护职工的合法权益。

工会通过平等协商和集体合同等制度，协调劳动关系，维护职工劳动权益。

工会通过职工代表大会、厂务公开等形式，组织职工参与本单位的民主决策、民主管理和民主监督，保障职工民主权利。

工会对企业、事业单位、机关执行劳动法律、法规的情况进行监督，依法参与劳动争议处理，为职工提供法律服务，促进劳动关系稳定和谐，保障职工的合法权益不受侵害。

工会应当依靠职工开展互助合作，协助政府通过多种方式和途径，帮助职工解决困难，听取和反映职工的意见和要求，为职工服务。

第二章 工会组织

第四条 各级工会组织按照民主集中制原则建立。

各级工会委员会由会员大会或者会员代表大会民主选举产生。工会委员会中回族委员所占比例应当不少于回族职工在职工中的比例。在回族职工比较集中的地区和单位，工会委员会中应有回族职工担任主席或者副主席。

企业、事业单位的主要负责人不得兼任工会主席、副主席，其近亲属不得作为本单位基层工会委员会成员。

第五条 自治区、市、县（区）建立地方总工会。

企业、事业单位、机关应当依法及时建立工会组织。企业职工较多的乡镇、街道、开发区、工业园区可以建立工会组织。

同一行业或者性质相近的几个行业，根据需要建立产业工会或者工会联合会。

第六条 企业、事业单位、机关女职工人数十人以上的，应当建立工会女职工委员会，在本级工会领导下开展工作；不足十人的，可以在工会委员会中设女职工委员，代表和维护女职工合法权益，监督用人单位遵守国家女职工劳动保护的有关规定。

女职工委员会可以设专职主任，也可以由本级工会女主席或者女副主席兼任。

第七条 工会组织的建立，必须报上一级工会批准。

上级工会可以派员帮助和指导企业、事业单位、机关的职工组建工会，任何单位和个人不得阻挠。

企业、事业单位开业或者成立六个月内尚未组建工会的，上级工会应当派员帮助和指导职工组建工会。

第八条 任何组织和个人不得随意撤销、合并工会组织，不得将工会组织及其工作机构归属于其他部门。

基层工会所在的单位被撤销，该工会组织相应撤销，并报上一级工会。

第九条 职工二百人以上的企业、事业单位的工会，设专职工会主席或者副主席。工会工作人员的人数，以职工总人数的千分之三配备，按比例配备不足一人的，按一人配备。

其他企业可以设专职或者兼职工会主席、副主席，配备工会专职或者兼职工作人员。

第十条 工会主席、副主席和经费审查委员会依据《中国工会章程》民主选举产生，选举结果报上一级工会批准。

企业工会主席可以按本单位副职设置。

各级工会组织，根据有关规定管理工会工作人员。工会主席、副主席和经费审查委员会组成人员出现空缺时，应当及时补选，缺额时间不得超过三个月。

工会主席、副主席和经费审查委员会组成人员在任职期内应当保持相对稳定，确因工作需要变动的，应当事先征得本级工会委员会和上一级工会同意。

第十一条 自治区、市、县（区）总工会和产业工会，自成立之日起具有社会团体法人资格。

基层工会组织具备民法规定的法人条件的，依法取得社会团体法人资格。

第十二条 基层工会专职主席、副主席或者委员自任职之日起，其劳动合同期限自动延长，延长期限与其任职期限相同；其任职期满，原劳动合同剩余期限继续履行。兼职主席、副主席或者委员自任职之日起，任职期限长于原劳动合同的剩余期限的，其劳动合同期限自动延长至任期期满。但在任职期间因个人严重过失或者达到法定退休年龄的除外。

第三章 工会的权利和义务

第十三条 工会有权依照法律规定组织职工开展民主管理、民主参与和民主监督活动。违反职工代表大会制度和其他民主管理制度，工会有权要求予以纠正。

法律、法规规定应当提交职工大会或者职工代表大会审议、通过、决定的事项，企业、事业单位应当依法办理。拒不办理的，工会有权要求予以纠正。

第十四条 工会帮助和指导职工与企业、事业单位签订劳动合同，并对劳动合同的订立、履行、变更、解除、终止以及续订情况进行监督。

第十五条 企业、事业单位单方面解除劳动合同或者处分职工的，应当事先将理由书面通知工会，工会认为企业、事业单位违反法律、法规规定或者合同约定，要求重新处理时，企业、事业单位应当研究工会的意见，并在十五日内书面答复工会。

企业、事业单位侵犯职工劳动权益，职工申请劳动争议仲裁或者向人民法院提起诉讼的，工会应当给予支持和帮助。

对于侵犯职工劳动权益的，县级以上总工会有权向企业、事业单位发出《劳动法律监督意见书》，要求限期改正，企业、事业单位应当予以研究处理，并向工会作出答复；企业、事业单位拒不改正的，工会可以向当地人民政府有关部门发出《劳动法律监督建议书》，也可以请求当地人民政府依法处理。

第十六条 工会代表职工就劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、保险福利等事项与企业、事业单位进行平等协商，签订集体合同，并监督合同的执行。集体合同应当经职工大会或者职工代表大会讨论通过，并报送劳动保障部门审查和上级工会备案。

上级工会根据基层工会的要求，可以派员参与平等协商，帮助基层工会签订集体合同。

产业工会组织可以代表职工与企业组织、企业代表进行平等协商，签订行业集体合同。

因履行集体合同发生争议，经协商解决不成的，工会可以向劳动争议仲裁机构提请仲裁，仲裁机构不予受理或者对仲裁裁决不服的，可以向人民法院提起诉讼。

第十七条 企业、事业单位可以建立劳动争议调解委员会，调解委员会由职工代表、用人单位代表和工会代表组成，可以由工会代表担任主任委员。

第十八条 县级以上各级工会和有条件的基层工会，可以设立法律咨询服务机构，为工会组织和职工提供有关法律、法规、政策方面的咨询服务，帮助职工依法维护自己的合法权益。

第十九条 工会依照国家规定对新建、扩建企业和技术改造工程中的劳动条件和安全卫生设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用情况进行监督。对工会提出的意见，企业或者主管部门应当在规定的期限内处理。

第二十条 工会有权对企业、事业单位、机关侵犯职工合法权益的问题进行调查。被调查单位及其有关人员应积极协助，提供便利条件，不得设置障碍，阻挠或者拒绝调查，并对工会提出的意见及时予以答复和处理。

第二十一条 企业、事业单位发生停工、怠工等事件，工会应当代表职工同企业、事业单位或者有关方面协商，反映职工的意见和要求，并提出解决意见。对于职工的合理要求，企业、事业单位应当予以解决；不予解决的，工会应当立即向上级工会报告。上级工会应当及时会同劳动行政部门、有关主管部门了解情况，共同协商处理，尽快恢复生产、工作秩序。

第二十二条 工会监督企业、事业单位、机关按照有关规定为职工缴纳各项社会保险费，协助企业、事业单位、机关共同做好社会保险工作。

工会应当协助所在单位开展互助互济活动，救济和帮扶困难职工，办好职工集体福利事业。有关部门和企业、事业单位、机关应当对工会开展互助互济活动给予支持。

第二十三条 工会会同企业、事业单位教育职工以国家主人翁态度对待劳动，爱护国家和企业的财产，组织职工开展群众性的合理化建议、技术革新活动，组织业余文化技术学习和职工培训，开展文娱、体育活动。

工会维护职工的疗养、休养权利。企业、事业单位应当按照国家规定安排职工疗养、休养。

第二十四条 工会根据人民政府的委托，与有关部门共同做好职工劳动模范、先进生产（工作）者、先进集体（单位）的推荐、评选、表彰和管理工作。督促有关部门和单位落实劳动模范、先进工作者享有的各种待遇。

第二十五条 县级以上人民政府制定国民经济和社会发展计划时，对涉及职工利益的重大问题，应当听取工会的意见。

县级以上人民政府及其有关部门研究制定劳动就业、工资、劳动安全卫生、社会保险等涉及职工切身利益的政策、措施时，应当吸收本级工会参加，听取工会的意见。

第二十六条 县级以上人民政府与本级工会、政府所属部门与同级产业工会应当建立联系会议制度，通报有关工会工作的重要部署，协调解决工会反映的意见和要求。

第二十七条 县级以上人民政府劳动行政部门应当会同本级工会和企业方面代表，建立劳动关系三方协商制度。

三方应当定期召开协调会议，研究劳动政策，解决处理集体劳动争议和突发事件，协商解决涉及劳动关系的各项重大问题。

第四章 基层工会组织

第二十八条 国有企业、国有控股企业和事业单位实行以职工代表大会制度为基本形式的民主管理制度。

集体企业的工会，应当支持和组织职工参加民主管理和民主监督，维护职工选举和罢免管理人员、决定经营管理的重大问题的权力。

非公有制企业、事业单位应当采取职工大会、职工代表大会或者厂务公开、职工议事会、业主职工共商等形式，建立民主管理制度，组织职工参与民主管理，保障职工民主权力。

第二十九条 企业、事业单位研究经营管理和发展的重大问题应当听取工会的意见；召开讨论有关工资、福利、劳动安全卫生、社会保险等涉及职工切身利益的会议，必须有工会代表参加。

企业、事业单位应当支持工会依法开展工作，工会应当支持企业、事业单位依法行使经营管理权。

第三十条 国有独资公司、国有控股公司、两个以上国有企业或者其他两个以上国有投资主体投资设立的公司，其董事会成员中应当有职工代表；其他有限责任公司、股份有限公司董事会成员中可以有职工代表。董事会成员中的职工代表产生，依照公司法有关规定执行。

公司监事会中应当有职工代表，职工代表的人数不低于监事会总人数的三分之一。职工代表由工会提名。

第三十一条 基层工会委员会召开会议或者组织职工活动，需要占用生产或者工作时间的，应当事先征得企业、事业单位的同意。

基层工会的兼职委员、工作人员因参加会议或者从事工会工作，占用生产、工作时间，每月不超过三个工作日（三个工作日可以按年度累计计算），其工资照发，其他待遇不受影响。基层工会的劳动法律监督员、劳动争议调解员、协商谈判员和劳动行政部门聘任的劳动保障法律监督员依法行使职权时，不受三个工作日的限制。

第三十二条 企业、事业单位、机关工会委员会的专职工作人员的工资、奖金、补贴，由所在单位支付，社会保险和其他福利待遇等，与本单位其他职工相同。兼职工会工作人员可以由企业、事业单位给予适当的补贴。

第五章 工会的经费和财产

第三十三条 建立工会组织的企业、事业单位、机关应当按上月全部职工工资总额的百分之二向工会拨缴当月经费。由财政拨款的机关、事业单位，应当将工会经费列入单位年度经费预算。实行工资统发的行政事业单位，由财政部门按月将其中的百分之四十部分划拨本级地方总工会，其余百分之六十随行政经费划拨给机关、事业单位工会。工资总额按照国家统计局的规定计算。

各级工会应当根据经费独立管理原则，依法独立建立银行账户。

第三十四条 企业、事业单位和机关应当向工会提供全部职工和工资总额的相关数据。

第三十五条 企业、事业单位少缴、无正当理由逾期三个月不拨缴工会经费的，基层工会或者上级工会应当催缴；经催缴无效的，基层工会或者上级工会可以向人民法院申请支付令；拒不执行支付令的，工会可以依法申请人民法院强制执行。

第三十六条 工会根据经费独立原则实行统一领导，分级管理的财务体制，建立预算、决算制度，自主使用经费，任何组织和个人不得开支工会业务活动以外的费用。

第三十七条 各级工会组织应当建立经费审查委员会。经费审查委员会的主要职责是对本级工会及所属企业、事业单位工会经费收支和财产管理实行审查监督。上级工会经费审查委员会对下级工会经费审查委员会的工作进行监督、检查和业务指导。

工会主席任期内或者任期届满离任的，按照规定对其进行经济责任或者离任审计。

第三十八条 地方总工会、产业工会及其具有社团法人资格的基层工会可以依法兴办为职工服务的企业、事业单位，其财产受法律保护，任何单位和个人不得调拨、侵占或者改变其隶属关系。

第三十九条 县级以上人民政府和企业、事业单位、机关，应当为本级工会和本单位工会办公、开展活动提供必要的设施、活动场所以及其他物质条件。

地方总工会所属的职工文化教育和疗养、休养设施，依法享受同类社会公益设施待遇。

由财政拨给工会使用的基本建设费和财政专项补贴等费用的使用情况，应当依法接受监督。

第四十条 工会的经费和利用工会经费兴建、购置的房屋、设备、设施等固定资产属于工会资产。

人民政府和单位拨给工会使用的不动产，工会享有占有、使用和收益的权利，任何组织和个人不得侵占、挪用和任意调拨。

工会合并、分立、撤销、解散前，其财产、经费应当依法进行审计。工会合并，其财产、经费归合并后的工会所有；工会分立，其财产、经费由原工会合理分配；工会撤销或者解散，其财产、经费由上级工会依法处置。

第四十一条 破产企业的工会经费不属于破产财产，应当由上一级工会与企业工会共同清理，扣除必要费用后移交上一级工会。

破产企业的工会经费，在企业欠债情况下，不得作为其经费予以冻结、划拨。

破产企业欠拨工会经费的，工会应当及时取得有关根据，并依法列入破产清偿序列，清偿的经费按规定上解。

第四十二条 县级以上地方总工会，产业工会及其所属的事业单位和乡镇、街道工会的离、退休人员的经费，由本级人民政府财政负担。

县级以上地方总工会，产业工会及其所属的事业单位和乡镇、街道工会专职工作人员的社会保险费和住房公积金，属于单位负担的，由本级财政按规定列入预算并及时拨付。

第六章 法律责任

第四十三条 违反本办法规定，侵犯工会合法权益的，工会有权提请人民政府或者有关部门采取措施予以处理，或者向人民法院提起诉讼。

第四十四条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由劳动行政部门责令其限期改正；拒不改正的，由劳动行政部门提请县级以上人民政府采取措施予以处理：

（一）阻挠、限制职工参加和组织工会或者对参加和组织工会的职工实施打击报复的；

（二）阻挠上级工会派员帮助和指导职工组建工会的。

以暴力、威胁等手段阻挠依法组建工会造成严重后果，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第四十五条 违反本办法规定，有下列情形之一的，由劳动行政部门责令恢复其工作，并补发被解除劳动合同期间应得的报酬，或者责令给予本人年收入两倍的赔偿：

（一）职工因参加工会活动而被解除劳动合同的；

（二）工会工作人员因履行本办法规定的职责而被解除劳动合同的。

第四十六条 违反本办法规定，有下列情形之一的，由县级以上人民政府责令改正，依法处理：

（一）妨碍工会组织职工通过职工代表大会和其他形式依法行使民主权利的；

（二）非法撤销、合并工会组织的；

（三）妨碍工会参加职工因工伤亡事故以及其他侵犯职工合法权益问题的调查处理的；

（四）无正当理由拒绝或者拖延进行平等协商的；

（五）擅自改变工会所属企业、事业单位隶属关系的；

（六）其他侵犯工会和工会工作人员合法权益的。

第四十七条 违反本办法规定，侵占工会经费和财产拒不返还的，工会可以向人民法院提起诉讼，要求返还，并赔偿损失。

第四十八条 违反本办法规定，对依法履行职责的工会工作人员无正当理由调动工作岗位，进行打击报复的，由劳动行政部门责令改正、恢复原工作；造成损失的，给予赔偿。

对依法履行职责的工会工作人员进行侮辱、诽谤或者进行人身伤害，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚未构成犯罪的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚。

第四十九条 工会工作人员违反本办法规定，损害职工、工会或者企业、事业单位权益的，由同级工会或者上级工会责令改正，予以处分；情节严重的，依照《中国工会章程》予以罢免；造成损失的，应当承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附则

第五十条 本办法自2003年8月20日起施行。