也论住宅小区停车位的权利归属/张婷婷

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 13:43:56   浏览:8926   来源:法律资料网
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            也论住宅小区停车位的权利归属
                ——以修订物权法和完善配套制度为视角


  【论文提要】住宅小区的停车位问题,是目前我国物业管理中最具争议的问题之一,“车位之争”在房地产开发商、小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈,由于现行法律规范的缺失和不甚明确,导致了各地法院的判决也是五花八门。随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现,“车位之争”,必将导致更大范围的矛盾对立, 住宅小区停车位的所有权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。住宅小区停车位所有权归属不明,将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态,严重地损害了当事人的合法权益,妨碍着房地产市场的健康地发展,给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。所以建立完善的法律制度对此问题加以明确规定是当务之急也是必要的。本文试图从物权法理论出发,以修订物权法和完善配套制度为视角提出粗浅意见。论文分为四部分:第一部分关于小区停车位的法律性质分析。确定住宅小区停车位的含义和性质是讨论其归属的前提。第二部分论述我国目前住宅小区停车位的权属争议与《物权法》的缺陷。第三部分就修订物权法和完善配套制度,界定住宅小区停车位的权利归属提出自己的见解,以期能对以后的司法解释和相关规定的完善有所裨益。第四部分结语。

  【关键词】停车位;集合形式;权属争议;物权诉讼;“私法自治”原则;“法定停车位”概念


  一、 住宅小区停车位的法律性质分析

  (一)住宅小区停车位的含义

  住宅小区也称“居住小区”,是由城市道路以及自然支线(如河流)划分,并不为交通干道所穿越的完整居住地段。住宅小区一般设置一整套可满足居民生活需要的基层专业服务设施和管理机构,如供电房、绿地、健身设施、物业管理用房、数字监控系统以及停车位等。

  停车位是指各种停车场所中可供一辆汽车停放的单元。和停车位相关的概念还有停车库、停车场。停车场是指在露天或者地下设置的,供各种机动车和非机动车停放的场所。停车库,一般是指设置于建筑物内部的具有封闭特征的设施。停车库与停车位不同的是:一方面,车库具有四至的封闭空间,其本身就是建筑物或建筑物的一部分,具有建筑物的一般特点;另一方面,停车位是基于一定的土地使用权而设置于路边、空地或地下,而停车库不是利用土地使用权的地表兴建的。因此,本文所讨论的停车位的归属,仅仅限于建筑物区分所有权制度中的车位。

  停车位是服务全体建筑区分所有权人的重要设施,建筑物的专有部分离开了它功能就会大打折扣。在现代房产买卖中,小区是否有停车位和拥有停车位的多少已经成为衡量房地产价值的重要因素,小区的停车位配套越齐全、越合理,房产的市场吸引力就越大,价格就越高。小区停车位与建筑物区分所有权是密不可分的,车位是整个小区的有机组成部分,是建筑物区分所有制度中的重要财产,因而讨论其权属非常必要。

  讨论停车位,必然要涉及停车场问题。停车位与停车场存在这样一种关系:停车位是组成停车场之最基本元素,各种形态各异的停车场所是由数量或多或少的停车位组成。也就是说,“停车位是各种停车场所的基本单元,而各种停车场所则是停车位的集合形式”[1]。现实生活中,存在很多类型的停车场所,而随着社会的发展,还会出现更多类型的停车场所。如果我们单纯地讨论某一种停车场所的法律问题,都可能存在偏颇。然而,只要把停车位的性质搞清楚,各种停车场所的法律问题也就迎刃而解,这就是本文从停车位角度而没有从各种具体的停车场所的角度作为研究出发点的原因。

  (二)各国对停车位性质的不同认定

  日本将停车场区分为屋内停车场和屋外停车厂, 认为屋外停车场属于共有基地上为特定区分所有权人或第三者设定的利用权, 此利用权属于共用部分的专有使用权;但是对于屋内停车场, 最初法院判决有认定专有部分, 有认定为共用部分, 但最高法院判决最终维持了专有部分意见, 其理由为: 停车场满足专有部分的两个要件, 即构造上的独立性与利用上的独立性。而日本学界认为, 由于建筑物一层或地下部分之容积率是不记入建筑物总面积的, 最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由是不充分的, 故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。

  美国的区分所有物业产权法规定, 小区内的任何设施, 只要不是专有部分, 就是共有部分, 反之亦然。小区内决不允许既不属于专有部分又不属于共有部分的“飞地”存在, 除了小区房屋单元的业主以外, 不允许任何他人在小区内拥有任何共用设施和配套设施。所以美国小区内的停车位都为共用部分, 业主或居住者享有停车权利, 不允许小区业主以外的任何他人拥有小区内停车位的产权, 也不允许物业小区内的停车位作为独立的专有部分单独买卖。

  在大陆法系传统国家德国, 其民法典对停车位问题并没作出规定, 而是于 1973 年修订 《住宅所有权法》 时得到了明确, 该法的第 3 条第 2 项规定 “以持久性界标标明范围之停车场, 视为有独立性之房间” 。也就是说地上、 地下的停车场都可设 “专有所有权” 并能够独自让与、 设定负担。同样, 在另一个传统大陆法国家法国, 在其 1950 年的《都市计划法》 当中也规定了 “居住区域与停车区域得为分别的不动产” , 亦即将停车位视为建筑物区分所有当中的专有部分开, 开发商有义务为每个住户设计一停车空间,但停车场为独立不动产, 业主可以购买, 也可以不购买; 在有空闲时出售公司可以卖于外人。而在我国的台湾地区, 1991 年 4 月台湾 ‘内政部’ 营建署命令 “日后建筑物在地下室依法附建的防空避难室兼停车空间, 应视为 ‘公共设施’ , 不准登记为个人私有, 也不准分割零售”。该规定将停车位视作公共设施, 并依附于专有部分。

  由此可见, 世界各国和地区对停车位问题看法不一,总体上均认为开发商负有向业主或物业使用人提供停车位的义务, 至于业主以何种方式取得这种停车位则有不同的安排。

  (三)我国台湾地区停车位性质

  在我国台湾地区,停车位数量根据建筑物楼层总面积按比例配置。台湾地区《建筑法》第102条规定,建筑物须有法定停车空间,具体由“辖市”、“县(市)”、“政府”拟定,再报请“内政部”核定。根据规定,建筑物停车位分为法定停车位、自行增设停车位及奖励增设停车位三种。其中,法定停车位是满足区分所有权人公共需要之必需设施,性质为区分所有建筑物的共用部分,依附于专有部分一体处分;第二种是自行增设停车位,指开发商超出法定义务额外增建的停车位,这类车位可设定为专有部分,由开发商出售或转让;第三种奖励停车位指因法定事由得到政府奖励容积而增建的停车位,此类停车位因单独计算容积而独立于建筑物,由开发商自行处分及收益,但在使用上必须为公众服务。

  (四)我国住宅小区停车位的性质

  我国讨论停车位的权属问题,首先要确定的是,停车位是否是“物”、能否成为所有权的客体?传统民法理论中,物是指客观存在于人身之外,能满足权利主体的利益需要,并能为权利主体所能支配和利用的物质实体。小区停车位作为区分所有建筑物的配套设施是客观存在的;其设置目的就是为了方便业主泊车使用,即能为权利主体所能支配和利用;每一个停车位均有固定的界限和标明的范围,能够从一般观念将彼此以及他物区别开来,可以被人支配与控制。因此,停车位显然具备“物”的各项基本特征,具备了法律上“物”的基本属性。

  停车位属于小区的组成部分,与小区的主体一区分所有建筑物的关系密不可分,然而这种关系究竟属于何种性质?是独立的物与物关系还是从属关系?这是研究停车位权属问题必然要讨论的。在停车位与区分所有建筑物之间的关系上,梁慧星教授认为车位一般属于从建筑物,而房屋为主建筑物。陈华彬教授认为车位为附属建筑物,对区分所有建筑物具有从属关系[2],也得出了停车位与区分所有建筑物为主物从物关系的结论。据此结论,根据主物转移,从物随之转移的原则,作为从物的小区停车位的法律权利就依附于作为主物的区分所有建筑物。

  依法处分小区停车位要考虑到它与所依附的区分所有建筑物的关系,但并不能因此就推导出二者属于主从物关系。根据传统民法理论,主物和从物都是独立之物,需要结合起来才能发挥物之效用,而作用有主要和次要之分时,才被区分为主物和从物。主物是指与其他物结合使用时发挥主要效用的物,从物则是在结合使用时发挥配合、辅助、保护主物作用的物。据此理论,住宅小区停车位作为方便业主生活的辅助物,其脱离区分所有建筑物并不会影响它效用之发挥,还能照样发挥其泊车的功能。因此,住宅小区停车位和建筑物并非主从关系。停车位是具有相对独立的物,应当可以进行独立交易。然而,停车位是作为建筑物的配套设施而规划设计的,是为建筑物区分所有权人服务的。无论是理论还是实务上,停车位的权利行使在区分所有权制度中还要受到众多相关权利的影响和制约,使其不能像一个纯粹的民法上的“物”那样受到自由处分,在对停车位做出处分时还必须要考虑到它与其依附的建筑物之间的关系。

  二、住在小区停车位的权属争议与《物权法》的缺陷

  (一)《物权法》颁布实施之后就我国目前小区停车位权属争议的现状

  《物权法》第74条明确规定了车位、车库的归属,即建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位归业主共有,但占用城镇公共道路或规划用于停车的地面车位属于例外。但是《物权法》正式实施后,关于住宅小区停车位的纠纷并没有停息,事实上,由于《物权法》中对停车位的部分问题没有作出具体规定,导致一些新争议还在产生。

  1、房地产开发商通过改变处置车位的方式来赚取高额利润
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新疆兵团党委办公厅、兵团办公厅督促检查工作暂行规定

新疆兵团党委办公厅 兵团办公厅


新疆兵团党委办公厅、兵团办公厅督促检查工作暂行规定
新疆兵团党委办公厅 兵团办公厅



一、总 则
第一条 根据《中共中央办公厅关于进一步加强督促检查工作的意见》(中办发〔1999〕6号)、《国务院办公厅关于加强督促检查工作的通知》(国办发〔1998〕112号)精神,为充分发挥督促检查(以下简称督查)工作的作用,逐步实现兵团督查工作的规范化、制度化
、科学化,结合兵团实际,特制定本规定。
第二条 督促检查是一个重要的领导环节和领导方法。决策的制定和实施方案的部署,事情还只是进行了一半,还有更重要的一半,就是要确保决策和部署的贯彻落实。为此,督促检查工作十分必要。从根本上说督促检查是对各级党委和领导工作作风的监督和检查,是决策落实的重要
推动力,是落实工作不可缺少的辅助力量。
第三条 督促检查工作既是各级党委、领导的重要职责,也是办公部门的重要工作。各级党委、领导作为抓决策落实的主体,责无旁贷地要抓督促检查;作为党政机构的各级办公部门担负着为党委、领导制定和实施决策服务的任务,应该在督促检查工作中发挥重要作用。
办公部门的督促检查是党委、领导督促检查的组成部分,其主要职责和作用是协助党委、领导开展督促检查并按党委、领导要求组织有实效的督促检查以推动中央和党委决策的落实。督促检查工作做得怎样,是检验办公部门整体工作的重要标志,是衡量办公部门工作层次和水平高低的
重要方面。

二、工作任务
第四条 督查工作的任务主要是紧紧围绕党的中心工作,抓好党的路线方针政策的贯彻落实,抓好中央和各级党委、领导重大决策、重要工作部署的贯彻落实。同时,抓好中央和各级党委、领导同志以及上级领导机关批示、交办事项的查办落实。
第五条 推动中央决策的贯彻落实,是各级党委办公部门的共同职责。中央决策代表了党和人民的最高利益,必须从全党全国工作大局的高度,从确保中央政令畅通、维护中央权威的高度,牢固树立和明确围绕中央决策落实开展督促检查工作的指导思想和工作目标。不管是哪一级的党
委办公部门,都要把中央决策的贯彻落实作为督促检查的重点,放在督促检查工作的首位。
兵团各级党委、领导决策的落实,是同级办公部门的基本职责。
第六条 抓落实是督促检查工作的出发点和落脚点,是督促检查工作的本质属性和根本目的,是衡量督促检查工作效果的唯一标准。办公部门的督促检查工作从上到下,从制订计划到组织实施,从工作内容到工作方式,都要紧紧围绕落实作文章,在落实上下夫功,在落实上见成效。
第七条 及时、全面地反馈决策落实情况,以保证党委、领导有针对性对决策落实进行指导。办公部门要及时提醒党委、领导,向上级报告工作并积极协助党委、领导如实写好报告。办公部门要通过《督查专报》等形式不断的反馈中央和上级党委、领导决策在本单位、本部门的落实情
况。各师局每年向兵团报送《督查专报》不得少于30期;各院校、兵团机关各部门每年向兵团报送《督查专报》不得少于12期。

三、工作方式
第八条 根据中央和各级党委、领导决策的要求,按照党委、领导指示,进行立项,拟定方案,主动地、经常地组织开展有实效的督促检查活动。
第九条 督查调研是开展督促检查活动的重要方式。中央和各级党委、领导决策实施一段时间后,办公部门根据党委、领导的指示,及时会同有关部门组织力量深入下去进行督查调研。要深入实际,通过开座谈会,到基层与干部群众交谈,甚至“微服私访”切实把情况搞清楚,提出有
事实、有分析的供领导再决策的报告。
第十条 催报检查是一种经常性的督促检查活动。凡文件和会议明确规定了报告决策落实情况时限的,办公部门一定要按照要求的内容和时限催报;没有明确报告时限的,要根据内容提出报送要求并搞好催报。对于催报上来的情况,要进行分析,做好综合汇总,向党委提出意见和建议
。不符合要求的,在报请党委、领导批准后,可请报送单位补充情况或重新报告。
第十一条 日常催办。办公部门为达到决策落实的目的,要不定期地对决策执行单位和部门进行日常催办。日常催办通常用于比较具体的决策事项、领导的批示交办事项的督促检查;日常催办要做到有的放矢,有根有据,不失时机,及时全面。
第十二条 协调服务。为各级党委、领导抓落实、开展督促检查提供督查前、督查中、督查后的全过程的协调服务,既是各级办公部门督促检查工作重要任务,也是办公部门督促检查工作的重要形式。

四、工作内容
第十三条 督查工作的主要内容是:中央、自治区和兵团党委、兵团所确定的中心工作及重大决策、重要决定的贯彻落实情况;兵团党委全委会、常委会;司令员办公会;政委办公会;兵团领导召集的业务会及现场办公会的决定事项和文件的落实情况;兵团领导的重要批示、指示和交
办事项落实情况;上级党委、领导和督查部门的交办事项;督查业务部门确认应当督查的有关问题。

五、工作程序
第十四条 决策督查的工作程序一般为:拟定方案,立项审批;明确责任,联系协调;掌握动态,督促落实;综合评估,及时反馈。领导批示和交办事项的专项查办工作程序一般为:登记立项,通知办理,催办检查,综合反馈。
第十五条 兵团下发的《督查通知》、《督办通知》、《查办通知》分别与《督查情况》、《督办情况》、《领导批示查办情况》相对应并各自形成完整的上情下达,下情上达的运行回路。只要问题不解决就不停督促落实、反馈上报。直至问题解决为止。
第十六条 《督查通知》主要是对中央、国务院和自治区及兵团党委、兵团重大决策所进行的督查,是最重要的督查活动;《督办通知》是对兵团党委、领导决定事项所进行的督查,是重要的督查活动;《查办通知》是对领导批示交办事项的专项查办,是督查工作的重要组成部分。各
单位在收到办公厅下发的以上三种《通知》后,要登记立项、组织查办,均以《督查专报》形式及时反馈。
第十七条 领导同志的批示和交办事项的查办落实工作,要做到批则必查,查则必清,清则必办,办则必果。重要查办事项办结后要举一反三,采取措施,以推动与之相联系的党的方针政策的落实。
第十八条 对已办理完毕的督查工作材料,督查部门和人员应按规定及时整理,立卷归档。

六、组织领导
第十九条 各级党委和领导在研究和制定决策的同时,要切实改进作风,把主要精力放在调查研究、督促检查和抓落实上。要加强对督促检查工作的领导。要重视和加强办公部门的督促检查工作,发挥好办公部门的督促检查力量。要让督促检查工作人员充分了解党委、领导的决策意图
、工作思路和部署,授予必要的组织协调、情况通报和对党委、领导决策、指示落实不得力的单位和个人,提出批评和处理意见、建议等有关督查工作方面的权力。
第二十条 要给督促检查工作人员交任务、压担子,听取他们的汇报,给予经常性地具体指导。要为督促检查人员提供阅读有关文件和资料、参加有关会议、跟随领导下基层调研和检查工作等必要的工作条件。要调动和保护督查工作人员的积极性,帮助他们解决实际问题。
第二十一条 要进一步健全督促检查机构,加强督促检查力量,稳定督促检查队伍,配强督促检查人员。各师局要进一步健全和强化督促检查工作的专门机构。为增强督促检查工作的权威性和便于工作,督促检查部门名称对外可称党委督查室。还可根据工作需要,选聘一些资历深、工
作经验丰富、公道正派、敢于反映和处理问题的同志担任专兼职督查员。
第二十二条 各级办公部门要协助党委、领导加强对督促检查工作的领导。要强化督促检查意识,健全督促检查制度,优化督促检查机制,加大督促检查力度,提高督促检查实效,使督促检查在推动决策落实上发挥更多更大的作用。要按照政治强、业务精、作风硬、纪律严的要求,加
强督查队伍的自身建设。要教育督促检查工作人员坚持正确的政治方向,认真学习马列主义、毛泽东思想特别是邓小平理论,认真学习党的路线方针政策和社会主义市场经济理论、法律知识和现代科学技术知识,不断提高自身的政治素质和业务素质。
第二十三条 要建立便捷、畅通、有效的督促检查网络,运用现代办公手段,密切网络联系。
第二十四条 上级督促检查部门要加强对下级督促检查部门的业务指导,组织业务培训,开展督促检查理论与实践的研究。要建立和不断完善督促检查的制度,逐步推动督促检查工作上台阶、上水平。
第二十五条 各级党政办公部门之间要加强联系,互通情况,搞好协调,形成合力,共同开展督促检查工作。兵团每年对各师局、各部门在督查工作中做出突出成绩的单位和个人给予表彰奖励。对督查事项拖延不办或办理不及时的,给予通报批评;对督查工作不力造成严重后果的,要
追查有关单位领导和直接人员的责任。

七、附 则
第二十六条 本规定适用于兵团各师(局)、院(校)和兵团机关各部门,各直属单位。
第二十七条 本规定自发布之日起执行。



1999年7月16日

关于进一步加强全国山洪灾害防治规划编制工作的通知

水利部 国土资源部 中国气象局 建设部 国家环境保护总局


关于进一步加强全国山洪灾害防治规划编制工作的通知



水汛[2004]69号

有关省(自治区、直辖市)水利(水务)厅(局)、国土资源厅、气象局、建设厅(建委、规委、规划局)、环保局(厅),长江水利委员会:

  为贯彻落实温家宝总理关于编制全国山洪灾害防治规划的重要指示,水利部、国土资源部、中国气象局、建设部、国家环保总局于2002年12月成立了全国山洪灾害防治规划领导小组,统一领导和组织全国山洪灾害防治规划的编制工作,并联合下发了《全国山洪灾害防治规划编制技术大纲》。在此之后,有关省(自治区、直辖市)成立了由相关部门组成的规划领导小组,逐步开展了规划编制工作。据了解,广东、甘肃、福建、湖北、湖南等省工作进度较快,但也有部分省(自治区、直辖市)存在规划经费及人员不落实、部门间协调不够、工作进度滞后等突出问题。为加快规划工作进度,确保在2004年6月底前完成省级、年底前完成全国山洪灾害防治规划报告,特通知如下:

  一、各地要高度重视,加强领导,落实责任,进一步强化部门间组织协调和配合。山洪灾害严重威胁广大人民群众的生命财产安全,党中央、国务院对此高度重视。各地要认真贯彻国务院领导的指示精神,站在“以人为本”、“执政为民”和实践“三个代表”重要思想的高度,牢固树立科学发展观,进一步提高对山洪灾害防治规划编制工作重要性和必要性的认识。各地规划领导小组要切实抓紧抓好规划编制工作,加大组织协调力度,认真落实水利、国土资源、气象、建设、环保等部门的工作任务和责任,明确完成期限和规划质量要求,各司其职,协同配合,形成合力,做好各项工作。广东、福建等省建立了山洪灾害规划编制工作例会制度,及时研究解决规划工作存在的困难和问题,经验值得各地借鉴。

  二、抓紧落实规划工作经费和人员,确保工作顺利开展。据了解,广东、湖北、甘肃等省规划工作经费和人员落实较好,规划工作进度较快,但也有部分省(自治区、直辖市)没有落实或只落实了少量经费,专职规划人员不足,严重制约了规划工作的开展,工作进度受到很大影响。有关省(自治区、直辖市)规划领导小组要向政府主管领导和有关部门专题报告,抓紧落实工作经费,充实规划编制人员,保质保量按期完成规划工作。

  三、加强对规划工作的检查和督促,及时掌握工作进度。全国山洪灾害领导小组办公室将对部分省(自治区、、直辖市)规划工作进度进行重点检查和抽查。有关省(自治区、直辖市)规划领导小组要加强对本区内规划工作的检查和督促,及时发现和解决问题。

  四、及时沟通信息,强化技术指导。山洪灾害防治规划编制工作涉及的范围大,技术难点多,需要大量的资料。各地规划领导小组要注意充分利用和整合各部门已有的工作成果和资源,做到资料和信息共享,为规划工作创造有利条件。长江水利委员会是全国山洪灾害防治规划编写组的技术牵头单位,各地规划编制部门要加强与编写组的沟通与联系,及时研究解决工作中的技术问题。编写组要充分发挥专家的知识、技术优势,积极主动地为地方规划工作当好技术参谋,解答技术难题,提供技术指导。

  五、建立工作报告制度,定期上报规划工作进度。各省(自治区、直辖市)要于每月的15日、30(31)日将规划工作进展情况报全国山洪灾害防治规划领导小组办公室(报表格式另发)。

中华人民共和国水利部
中华人民共和国国土资源部
中国气象局
中华人民共和国建设部
国家环境保护总局
二○○四年三月十七日