新一届村委会可否以诉讼方式向上届村委会成员索要公章/刘京柱

作者:法律资料网 时间:2024-07-06 17:29:26   浏览:9948   来源:法律资料网
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新一届村委会可否以诉讼方式向上届村委会成员索要公章
——兼评《山东省实施〈中华人民共和国村民委员会组织法〉办法》第十一条第三款之规定


一、据以研究的案例:左朋仕与莒县安庄镇左家沟村民委员会财产损害赔偿纠纷案
[基本案情]
1999年4月,左朋仕经选举当选为莒县安庄镇左家沟村民委员会(以下简称左家沟村委)主任,任期三年。左朋仕任期届满后仍持有左家沟村委公章、党支部公章和民主理财章共三枚。2002年11月,新一届左家沟村委选举产生,左家沟村委要求左朋仕交接上述三枚公章,左朋仕未进行交接。左家沟村委遂向山东省莒县人民法院(以下简称莒县法院)提起诉讼,要求左朋仕返还公章并赔偿损失1000元。
[裁判要旨]
莒县法院经审理后认为,左朋仕任期届满后无权继续履行村委会主任之职责,应履行交接各项公务的义务。左朋仕的不作为系对左家沟村委合法权益的侵害,左朋仕持有公章拒不交还,妨碍了左家沟村委的工作,应酌情予以经济赔偿。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条的规定,莒县法院作出(2003)莒民一初字第561号民事判决:一、左朋仕返还左家沟村委公章及民主理财公章各一枚。二、左朋仕赔偿左家沟村委经济损失1000元,于判决生效后五日内给付。案件受理费50元及案件实际支出费用200元,由左朋仕承担。
左朋仕不服一审判决向山东省日照市中级人民法院上诉称:1、一审法院不应以财产损害赔偿纠纷为案由,该案属行政争议。本届村委会和上届村委会因公章使用引起的争议,不应使用平等主体之间的财产损害赔偿的民事案由,应属行政争议的处理范围,不应通过民事诉讼的途径解决。2、一审判决左朋仕赔偿左家沟村委1000元于法无据。就本案实质内容来看,主要是上届村委会持有公章是否合理合法,新的村委会是否有权索要村委会公章。新的村委会并没有受到1000元的损失。3、一审判决显失公平。一审法院送达开庭传票后,左家沟村委找到左朋仕,说要撤诉,致使左朋仕未到庭参加诉讼陈述理由。请求依法撤销原判,驳回左家沟村委的诉讼请求。
左家沟村委答辩称,左朋仕于2002年4月任期届满后仍持有村委会公章、党支部公章和民主理财章。2002年12月新一届村民委员会选举产生,左朋仕拒不与新村委会交接,依照村民委员会组织法的有关规定,左朋仕任期届满后,理应将所持公章交接给新一届村委会,其占有村委会公章拒不交接,侵犯了村委会的合法权益,依照《民法通则》和《山东省实施〈中华人民共和国村民委员会组织法〉办法》(以下简称《实施办法》)第十一条的规定,村委会有权对左朋仕提起诉讼,以维护村委会的合法权益。同时由于左朋仕拒不交出公章,致使新一届村委会无法开展工作,给村委会造成了较大经济损失,其理应予以赔偿。一审法院立案后,左朋仕曾找到村委,以交出公章为由要求村委撤回诉讼,但开庭之前,左朋仕仍拒不交出公章。因此,一审判决并未显失公平。请求二审法院依法驳回上诉,维持原判。
日照市中级人民法院经审理后认为,村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,它对本村集体所有的财产有权进行管理和使用,在新一届村委会选举产生后,上一届村委会应当及时向新一届村委会移交公章、财务账目、档案资料及办公设施等。左朋仕作为上一届村委会主任,在任期届满后,拒不移交村委会公章和民主理财章,损害了左家沟村委的合法权益,其持有的村委会公章和民主理财章依法应予返还。左朋仕所称本案不应用财产损害赔偿纠纷案由,本案属于行政争议的主张不成立,不予采纳。左家沟村委主张因左朋仕持有公章给其造成经济损失1000元,但未提供证据证实,对该主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款(一)、(二)项的规定,日照中院于2003年6月21日作出(2003)日民一终字第194号终审判决:一、维持莒县法院(2003)莒民一初字第561号民事判决第一项。二、撤销莒县法院(2003)莒民一初字第561号民事判决第二项。一审案件受理费50元,实际支出费用200元,由左朋仕负担。二审案件受理费50元,实际支出费用200元,由左家沟村委负担。
二、法理评析
本案案情并不复杂,双方当事人争议的焦点为:本案性质是民事争议还是行政争议,双方是否属平等民事主体,新村委会向原村委会主任索要公章是否属于人民法院受理民事诉讼的范围,本案案由确定为财产损害赔偿是否妥当?
关于本案是否属于人民法院受理民事诉讼的范围问题。我国民事诉讼法第一百零八条规定:“起诉必须符合下列条件:(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”对本条规定的前三项条件,双方当事人均无异议,认为满足这些条件,双方争议的焦点为是否满足第四项起诉条件,即被告认为本案原告与被告不是平等民事主体且原告的诉求反映的是行政法律关系,不属法院受理民事诉讼的范围。原告则认为根据《实施办法》第十一条第三款规定:“上一届村民委员会应当自新一届村民委员会产生之日起七日内向新一届村民委员会移交公章、财务账目、档案资料及办公设施等;逾期拒不交出的,新一届村民委员会可以向人民法院提起诉讼,由人民法院依法处理。”被告的理由不能成立,法院应将此规定作为受理该类纠纷的法律依据。事实上,本案一二审两级法院也是采信了原告方的观点,认为双方当事人之间属民事法律关系,原告有权依据地方性法规提起民事诉讼向被告索要公章,只是二审法院认为村委主张的经济赔偿没有事实依据而不应获得支持。
对上述一二审两级法院的定案意见与理由,笔者持有不同看法。笔者认为,人民法院对此类纠纷不应作为民事诉讼予以受理,理由试析如下:
(一) 民政部、公安部2001年6月21日发布并由国务院办公厅以国办发[2001]52号转发的《关于规范村民委员会印章制发使用和管理工作的意见》(以下简称《意见》)中指出:村民委员会印章,是村级公共权力的象征,在办理村公共事务和公益事业方面具有重要作用。村民委员会的印章一律由乡级人民政府负责制发。刻制村民委员会印章,由村党支部、村民委员会提出意见,交村民代表会议讨论,报乡级人民政府审核,由乡级人民政府到所在地县级人民政府公安机关办理准刻手续,并到指定的厂家刻制。村民委员会因故需要更换印章,制发机关应在颁发新印章的同时收缴其旧印章。村民委员会印章丢失时,应及时向制发机关报告并申请补发,应予补发的由制发机关登记并办理补发。制发机关应以适当方式公布新印章启用和旧印章作废。使用已作废村民委员会印章的,按私刻公章行为处理。乡级人民政府、县级人民政府民政部门要监督做好村民委员会换届后的印章移交工作。换届选举工作结束后,上一届村民委员会应在10天内向本届村民委员会移交印章。拒不移交村民委员会印章的,由制发机关负责追缴,并追究责任。村民委员会成员在届内被集体罢免的,印章由乡级人民政府暂时代管。乡级人民政府应在重新选举工作结束后及时将印章发给新的村民委员会。①
根据《意见》的规定,村民委员会印章的制发机关为乡级人民政府。村民委员会换届后的印章移交工作由乡、县级人民政府民政部门进行监督。换届选举工作结束后,上一届村民委员会应在10天内向本届村民委员会移交印章。拒不移交村民委员会印章的,由制发机关负责追缴,并追究责任。据此,参考民事诉讼法第一百一十条第(三)项“依照法律规定,应当由其他机关处理的争议,告知原告向有关机关申请解决”的规定,笔者认为,对因村民委员会换届选举所产生的印章移交争议,应由乡级人民政府解决,即负责追缴并追究责任。另外,根据《意见》的规定,“村民委员会印章要有专人保管,保管人由村党支部、村民委员会提名,并经村民代表会议讨论后决定。为防止乱用印章,一般情况下,印章使用的审批人与印章保管人不得为同一人。村党支部书记、村民委员会主任一般不宜直接保管印章……对违反印章使用管理规定的,要视情节轻重给予批评教育,造成严重后果的,要追究当事人的法律责任。”因此,新一届村民委员会如以诉讼方式索要公章,首先须得证明印章的保管人是谁,是否系经合法程序确定的保管人,新一届村民委员会成立后,原印章保管人是否仍有权保管等。而这不但需要证据上的支持,单是确定原保管人是否已失去保管权就不无争议。
(二) 《实施办法》第十一条第三款虽规定,上一届村民委员会逾期不向新一届村民委员会交出印章等,新一届村民委员会可以向人民法院提起诉讼,由人民法院依法处理。但另人质疑的是,该条规定毕竟缺乏法律层面上的根据,且《实施办法》在法的效力上属于地方性法规,在立法技术上,也值得商榷,如在用语上规定由上一届村民委员会向新一届村民委员会移交公章、财务账目、档案等,而从法律上讲,新一届村民委员会依法成立之时起上一届村民委员会的主体资格即告消灭,要移交也只能是上一届村民委员会的有关成员来进行;又如《实施办法》规定对上一届村民委员会逾期拒不交出的,新一届村民委员会可以向人民法院提起诉讼,由人民法院依法处理,但不知这里提起的“诉讼”是指民事诉讼还是行政诉讼,人民法院的“依法处理”又不知依的是何“法”,显然这些都是语焉不祥,让人捉摸不透。笔者在此无意褒贬我们的地方权力机关,也不想重蹈我的同行李慧娟法官的心路“历程” ②,只是在此想说明立法用语上的不清晰,容易导致对法条文义解释上产生歧义。据笔者所知,山东不少法院受理类似前文所举案件多是以《实施办法》为据的,只不过有的是作为民事诉讼,有的是作为行政诉讼来受理的。③
2000年7月1日起施行的《立法法》第八条规定,对于民事基本制度和诉讼仲裁制度应当由全国人大制定法律。向法院起诉的权利应属诉讼制度规定的内容当无疑义,地方性法规中规定诉权问题似有越权立法之嫌。
众所周知,农村的社会关系较为复杂,如果处理不好,极易激化矛盾,引发社会的不稳定。如本文所引案例,据笔者所了解,被告不交印章的理由之一是其所代表的部分村民认为新一届村委会的选举不合法,被告认为其作为原公章保管人有权继续保管。人民法院审判工作的宗旨之一是维护社会稳定,故在受理和审理案件中一定要注意防止农村矛盾的激化,不该管、管也未必管好的应当坚决不管,不能迷信“法院是社会正义的最后一道防线”这句似是而非的话语。能够通过诉讼外途径予以解决的,还是不要以诉讼方式解决的为好。
(三)关于前述案例所确定的案由问题。
民事案由是民事法律关系的集中表现,是民事案件的内容提要,也是民事案件类型的划分标志。科学、准确的案由,对于法院衡量当事人是否适格、判断当事人举证是否符合要求,从而决定是否立案具有重要作用。由于案由是当事人争议的法律关系及其争议的高度概括,因而在准确确定案由后,有利于审判人员正确、迅速、简捷地查明适用于该具体案件的法律规范。案由的确定,实际为审判人员正确适用法律指明一条清晰的思路。一个具体民事案由应当准确地反映民事诉讼当事人讼争的核心问题,揭示出当事人所争议的法律关系的主要内容和焦点。通常一审法院可以根据当事人的起诉确定案由。如果当事人起诉状中所提到的法律关系与实际诉争的法律关系不同,应当根据法庭实际查明的法律关系确定案由。当然,依照2002年4月1日起施行的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定,诉讼过程中,当事人主张的法律关系的性质与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的,人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。但当事人有权不变更诉讼请求,法院可以直接驳回当事人的诉讼请求,但这不影响当事人今后再以法院认定的法律关系另行起诉。④
在法学理论界,依据当事人诉讼请求的目的和内容,可以把诉分为确认之诉、给付之诉和变更之诉。其中给付之诉,是指当事人请求人民法院判令对方当事人履行一定民事义务的诉。它具有以下三个特征:
1、当事人一方依法存在请求权,对方则应依法承担某种义务,或者当事人双方都分别享有某种权利和应承担某种义务,而应履行义务的一方又拒不履行义务;
2、双方当事人之间有权利义务之争,对如何行使权利和履行义务发生争议,请求法院对发生争议的权利义务关系作出确认;
3、法院对案件经过审理,不仅要确认当事人之间的民事法律关系,而且要在此基础上判令义务人履行应履行的义务。
按给付的内容,给付之诉可分为:特定物给付之诉、种类物给付之诉和行为的给付之诉。物定物给付之诉,就是要求义务人交付法律文书载明的特定物品。这种特定物不能用其他物品来代替。种类物给付之诉,就是要求义务人交付具有共同物理属性和经济意义的、能够用度量衡计量的,并且可以相互代替的物品。行为的给付之诉,就是要求义务人为一定行为或者不为一定的行为。⑤
本案左家沟村委提起诉讼向左朋仕主张返还公章并要求损失赔偿,从诉讼分类上讲当属给付之诉应无疑问,但尚需质疑的是该种索要公章之诉是否符合给付之诉的要件和特征,公章是否“财产”,被告继续占有保管公章是否构成对原告的“损害”,双方当事人之间的争议是否属民事法律关系?。通过上述对给付之诉特征和按给付内容对给付之诉分类的分析,对照本案双方当事人讼争的标的物——公章,似乎应为特定物,即不能用其他物品来代替。但果真如此吗?公章是法律意义上的财产吗?笔者认为,就该公章本身而言,说它是特定的、独一无二的“正品”是能够成立的,但就公章的象征意义和作用而论,村民委员会印章是村级公共权力的象征,在办理村公共事务和公益事业方面具有重要作用,其象征意义和符号价值显然有别于其自身价值。关于党组织印章,中共中央办公厅《关于各级党组织印章的规定》中明确了党组织印章的制发、使用和管理。如规定:各级党组织的印章由上一级党组织制发。各种专业公司、工交、财贸、文教、卫生、体育、科研、人民团体和其他群众性组织等单位党组织的印章,由其上一级党组织或代管单位党组织制发。非独立单位的党支部委员会,一般不刻制印章,如需要,由上一级党组织制发。刻制党组织的印章,须由制发机关的办公厅(室)或政治部门开具公函,并详细写明印章的名称、式样和规格,到制发机关所在地的公安部门办理登记手续。公安部门应指定适当的刻字单位承担党组织印章的刻制任务。承制单位或刻字者一律留样或仿制。党组织的印章,由该组织的负责人或指定人员保管。印章的启用或停用应及时通知有关单位。印模在本单位存档。党组织印章因损坏或机构变动而停止使用后,应及时缴回原制发机关。收回的旧印章,区别情况予以封存或销毁。销毁旧印章,须经机关领导人批准。二人监销。从这些规定来看,作为基层群众性自治组织的村民委员会的党支部,其印章的制发、使用和管理亦应遵守上述中共中央办公厅的规定。如同前述村民委员会的公章一样,党支部公章本身的价值与其象征意义上的价值是不能相提并论的。笔者对索要党支部公章同样不赞成通过诉讼方式进行,否则,置党的规定于不顾,另辟蹊径,弄巧成拙不说,有损党的权威则是不容忽视的。关于村民主理财章的问题。《中共中央办公厅、国务院办公厅关于在农村普遍实行村务公开和民主管理制度的通知》(中办发〔1998〕9号)中规定:加强村民民主理财制度建设。村民民主理财由村民民主理财小组代表村民进行,民主理财小组成员由村民会议或村民代表会议从村务公开监督小组成员中推选产生。民主理财小组向村民会议或村民代表会议负责并报告工作。民主理财小组负责对本村集体财务活动进行民主监督,参与制定本村集体的财务计划和各项财务管理制度,有权检查、审核财务账目及相关的经济活动事项,有权否决不合理开支。村民有权对本村集体的财务账目提出质疑,有权委托民主理财小组查阅、审核财务账目,有权要求有关当事人对财务问题作出解释。农村集体财务事项发生时,经手人必须取得有效的原始凭证,注明用途并签字(盖章),交民主理财小组集体审核。审核同意后,由民主理财小组组长签字(盖章),报经村党组织、村民委员会负责人审批同意并签字(盖章),由会计人员审核记账。乡级人民政府及业务主管部门要对村级财务活动加强指导和监督。由这些规定可见,村民主理财章的加盖表征相关的农村集体财务事项经过了民主理财小组集体审核,认为符合本村集体的各项财务管理制度。乡级人民政府的经管站等具体对村级财务活动加强指导和监督。作为民主理财章本身其财产价值与其象征意义上的价值也是风马牛不相及的,笔者同样认为索要这种章子并非是一种纯粹的民事法律关系,不应通过民事诉讼途径来解决。
综上所述,笔者认为,公章本身的价值一般取决于其制作材质(如橡胶、不锈钢、玉石、黄金等等)和制作工艺,但就通常意义上的公章而言,其自身价值几乎是可以忽略不计的,材料本身加上制作费用也就区区几十元。日常生活中,我们更加关注和需要的是公章的象征意义和作用,而不是其自身的价值。试想,作为新一届村民委员会其诉讼请求返还公章也决非在意的公章本身这个“正品”,而是要求恢复行使掌管、使用公章的权力。因此,我们可以得出的结论便是:公章作为一般意义上的财产是能够成立的,其价值取决于制作材质和工艺水平,但作为公权力象征意义上的公章,说它是民法上的财产是不能成立的,它仅是一种符号、一种象征。就公章的物理属性而言,它是特定的,但就其社会、政治上的象征意义而言,它确是可以替代的,只不过要按照规定的程序由有权机关批准更换或补发而已。因此,对前引案例,一二审法院以财产损害赔偿的案由审理并作出责令返还的判决是欠当的,不但缺乏法律上的依据,在实践操作上也极易造成新的矛盾。对此,笔者认为,人民法院首先应不予受理,对已受理的也应依法裁定驳回起诉。(刘京柱)

注释:
①王禹:《村民选举法律问题研究》,北京大学出版社2002年7月第1版,第226-228页;
②河南省洛阳市中级人民法院前助理审判员李慧娟因为在(2003)洛民初字第26号民事判决书中评判《河南省农作物种子管理条例》与《种子法》相冲突的条款“自然无效”,被河南省人大认为是“违背了我国的人民代表大会制度,侵犯了权力机关的职权,是严重违法行为”,继而,根据河南省和洛阳市人大常委会提出的文件,洛阳中院党组于2003年11月7日撤销李慧娟的审判长职务,并免去李慧娟的助理审判员资格。主管副庭长赵广云也同时被撤职。这一事件被媒介称之为“2003年末最热点的法治事件”,在法学界和司法实务界引起了较大影响,不少学界精英如江平教授(见江平、王颖《法官有权在法律范围内自由心证》,载法律思想网:首页—法理学2003年11月24日)、贺卫方教授(见贺卫方:《问题一箩筐》,载中国民商法律网>>>首页>>>法律书屋>>>法学茶座)等都就此作了剖析,从某种程度上推动了我国司法审查方式方法的探究,其历史意义不容忽视。“是非功过自有后人评”,相信我国的民主法治建设定会以不可阻挡之态势大步走向繁荣。
③杨书坤、徐海东:《上届村委成员拒不移交公章咋办》,载中国法院互联网:行政研究,发布时间:2003年8月9日;
④李国光主编:《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉的理解与适用》,中国法制出版社2002年2月第1版,第281页;
⑤常怡主编:《民事诉讼法学》,中国政法大学出版社1994年3月第1版第131-132页;



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国家食品药品监督管理局办公室关于加强餐饮服务环节禁用亚硝酸盐监管工作的通知

国家食品药品监督管理局办公室


国家食品药品监督管理局办公室关于加强餐饮服务环节禁用亚硝酸盐监管工作的通知

食药监办食[2012]90号


各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团食品药品监督管理局,北京市卫生局、福建省卫生厅:

  为避免餐饮服务环节发生误食亚硝酸盐引发食物中毒,近日,国家食品药品监督管理局和卫生部联合发布了禁止餐饮服务单位采购、贮存、使用食品添加剂亚硝酸盐(亚硝酸钠、亚硝酸钾)的公告。为确保公告落实到位,实现餐饮服务环节对亚硝酸盐的有效禁用,确保餐饮服务食品安全,现将有关要求通知如下:

  一、加大宣传力度,确保餐饮服务单位知晓餐饮服务环节禁用亚硝酸盐的有关规定。各地食品药品监管部门要采取多种方式、通过多种渠道,加大对餐饮服务单位的宣传教育,强化餐饮服务单位严格执行禁用亚硝酸盐的要求,加强食品制作过程控制的科学指导,防止发生食品安全问题。

  二、督促落实相关制度,监督企业严格落实《餐饮服务食品安全操作规范》要求。加强对餐饮服务单位相关产品贮存温度与贮存时间的监督检查,采取切实有效控制措施,确保禁用亚硝酸盐后餐饮服务环节不产生次生食品安全问题。

  三、突出监督重点,加大对重点单位的监督检查。各地食品药品监管部门要对曾使用亚硝酸盐的餐饮服务单位进行重点监督检查,特别要加强对供餐数量多、食品制作至食用时间较长的集体用餐配送单位、中央厨房等餐饮服务单位的监督检查,要高标准严要求,确保重点餐饮服务单位食品安全风险的过程控制到位。

  四、严格落实公告,及时处理违法违规行为。对发现餐饮服务单位违规使用亚硝酸盐的,要监督其就地销毁。对严重违法违规采购、贮存、使用亚硝酸盐且造成严重后果的餐饮服务单位,将其列入监管黑名单予以曝光,移送司法机关,依法从重处罚,确保餐饮服务环节禁用亚硝酸盐的有关规定和要求执行到位。


                         国家食品药品监督管理局办公室
                             2012年7月12日








钦州市人民政府转发广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法的通知

广西壮族自治区钦州市人民政府


钦州市人民政府转发广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法的通知

钦政发〔2009〕18号


各县、区人民政府,钦州港经济开发区、三娘湾旅游管理区管委,市直各委、办、局:

现将《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法的通知》(桂政发〔2009〕16号)转发给你们,请认真贯彻执行。


钦州市人民政府
二○○九年四月二日 


广西壮族自治区人民政府关于印发

广西壮族自治区危旧房改住房

改造暂行办法的通知

桂政发〔2009〕16号



各市、县人民政府,自治区农垦局,自治区人民政府各组成部门、各直属机构:

现将《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》印发给你们,请认真组织实施。







广西壮族自治区人民政府
二○○九年二月十日     



广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法

第一章 总 则



第一条 为了规范危旧房改住房改造,集约利用原有住宅用地,改善居住条件和环境,解决城镇中低收入家庭住房困难,根据国家有关规定,结合本自治区实际,制定本办法。

第二条 在本自治区行政区域内危旧房改住房改造,适用本办法。

第三条 下列情形之一的危旧房改住房,可以改造:

(一)经房屋安全鉴定机构鉴定为危险住房的;

(二)竣工年限超过建筑设计使用年限的;

(三)1982年12月31日前竣工,结构不合理,使用功能不齐全,配套设施不完善的;

(四)大板住房竣工年限超过20年的;

(五)不符合建筑抗震设防要求的。

危旧房改住房建筑面积占该住宅小区住房总建筑面积70%以上的,可以对小区全部住房进行整体改造。

第四条 危旧房改住房改造必须符合城乡规划以及住房建设政策,有利于改善居住条件。

第五条 危旧房改住房改造遵循政府引导、业主自愿、市场运作、综合整治、配套建设的原则。

第六条 危旧房改住房改造资金通过市场运作方式解决,主要采取政府政策扶持、单位和个人自筹、银行贷款、市场开发等办法多渠道筹集。除国家另有政策规定外,原则上财政不给予资金补助。

第七条 自治区住房制度改革委员会负责对全区危旧房改住房改造工作进行指导和监督,各市、县住房制度改革委员会负责对本行政区域内危旧房改住房改造工作进行指导和监督,自治区直属单位住房制度改革委员会负责对在南宁市的中直、区直单位危旧房改住房改造工作进行指导和监督。自治区、市(区直)、县住房制度改革委员会办公室具体负责危旧房改住房改造的实施和管理工作。

县级以上人民政府发展改革、财政、建设、规划、国土、房产等有关部门按照各自职责,配合各级住房制度改革委员会做好危旧房改住房改造的管理工作。



第二章 项目审批



第八条 危旧房改住房土地使用权单位或者业主委员会(以下统称建设单位)负责危旧房改住房改造的组织协调和管理工作。

第九条 建设单位改造危旧房改住房向当地住房制度改革委员会(在南宁市的中直、区直单位改造危旧房改住房向自治区直属单位住房制度改革委员会,下同)提出申请,并根据本办法第三条规定的危旧房改住房情形提交下列相关材料:

(一)申请书;

(二)不符合建筑抗震设防要求的鉴定书、房改住房使用年限的有关证明材料、房产主管部门设立的房屋安全鉴定机构或者有检测资质的建设工程质量鉴定机构出具的危险住房鉴定书等;

(三)划拨国有住宅土地使用权证书;

(四)房屋权属证明;

(五)原住宅区总平面图;

(六)规划主管部门核准的新建住房规划设计条件;

(七)全体房改住房(含上市交易过的房改住房,下同)产权人同意改造的意见书;

(八)项目改造方案。

第十条 当地住房制度改革委员会应当自收到建设单位申请之日起10个工作日内进行审查,提出意见后报上一级住房制度改革委员会审批。上一级住房制度改革委员会应当自收到建设单位申请之日起10个工作日内审批。设区城市住房制度改革委员会审批所辖县(市)的方案和结果要在5个工作日内报自治区住房制度改革委员会办公室备案。

建设单位凭住房制度改革委员会同意危旧房改住房改造的批准文件,到当地有关部门申请办理危旧房改住房改造项目的立项、报建等有关手续。

第三章 改造方式及收费政策



第十一条 建设单位可以选择本办法第十二条或者第十三条规定的改造方式实施。

第十二条 利用原有划拨国有住宅土地以限价住房方式进行危旧房改住房改造的,改造后的住房建筑面积属于还建住房面积部分应分摊的土地出让金,根据《广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法》有关规定,按照新取得建设用地规划许可时标定地价的10%确定,列入建设成本,但已上市交易过的房改住房除外。

改造后的住房建筑面积不属于还建住房(以下简称非还建住房)面积部分的土地出让金,按照新取得建设用地规划许可时标定地价的40%确定,列入建设成本,但不得低于国家规定的最低价标准。

还建住房面积和非还建住房面积由当地住房制度改革委员会办公室审定。

建设单位依照前款的规定向当地国土资源管理部门缴纳土地出让金后,国土资源管理部门应为其办理土地出让手续。

第十三条 参照经济适用住房方式进行危旧房改住房改造的,原划拨土地的性质保持不变,待新建住房上市时按有关规定缴纳土地出让金。

第十四条 危旧房改住房改造,免缴城市基础设施配套费等各种行政事业性收费。建设单位凭住房制度改革委员会同意危旧房改住房改造的批准文件,到相关部门办理该项目的行政事业性收费减免手续。

第十五条 未购买公摊面积的房改住房,房改住房产权人应当按照原购房时的价格及政策计算缴纳原房改住房应分摊的公用建筑面积价款后,公用建筑面积计入房改住房产权人应有的住房建筑面积。

房改住房产权人缴纳的公用建筑面积价款存入当地住房制度改革委员会办公室在银行开设的专户,作为原住房产权单位出售公有住房资金管理使用。

第十六条 各市住房公积金管理中心(分中心)应当支持危旧房改住房改造,积极发展个人住房贷款业务,提高住房公积金的使用率。



第四章 补偿与安置



第十七条 建设单位应当依照本办法的规定及改造补偿安置协议的约定,对房改住房产权人进行补偿、安置,所发生费用,均列入建设成本。

第十八条 房改住房改造原则上实行住房产权置换,经房改住房产权人同意也可以实行货币补偿。

第十九条 实行住房产权置换的,原则上在原地按照原房改住房建筑面积与房改住房产权人进行置换。建设单位与房改住房产权人另有约定的,从其约定。

置换的房改住房建筑面积按照《房屋所有权证》标明的建筑面积与本办法第十五条规定的公用建筑面积合并计算;但在本办法施行前扩建的(私自扩建的除外),扩建的住房面积应当一并计入置换的房改住房建筑面积。

置换的住房建筑面积与原房改住房建筑面积不一致的,建设单位应当与房改住房产权人按照本办法第二十条的规定结算住房产权置换的差价。

第二十条 实行货币补偿的,补偿金额根据房改住房的区位、用途、建筑面积、成新、楼层等因素,由建设单位与房改住房产权人协商确定。

第二十一条 实行住房产权置换需要临时安置的,在临时安置期限内,房改住房产权人自行安排住房的,建设单位可以支付临时安置补助费;由建设单位提供临时周转房的,建设单位不支付临时安置补助费。临时安置补助费由房改住房产权人与建设单位参照被改造房改住房同类地段的住房租金标准和现行有关规定协商确定。

建设单位可以对房改住房产权人支付搬迁补助费。搬迁补助费标准由房改住房产权人与建设单位参照当地搬迁市场价格协商确定。

第二十二条 建设单位应当与全体房改住房产权人分别签订改造补偿安置协议。

实行住房产权置换的,改造补偿安置协议应当明确约定置换住房的建筑面积及其差价补偿的计算办法、搬迁期限、临时安置办法、选房办法、办理《房屋所有权证》需要缴纳的有关税费和违约责任等内容。

实行货币补偿的,改造补偿安置协议应当明确约定补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限及搬迁补助费等内容。

第二十三条 建设单位可以通过招标投标方式选择具有相应资质的房地产企业或者建筑施工企业(以下统称代建单位)进行危旧房改住房改造。

选择代建方式改造的,建设单位应当向代建单位出具委托书,并签订项目代建合同。其内容包括:危旧房改住房状况、改造范围、补偿方式、补偿安置资金、周转用房、项目建设保证金、新建住房的套数、总建筑面积和违约责任等内容。

项目代建合同签定后20日内由建设单位报当地住房制度改革委员会办公室(在南宁市的中直、区直单位报自治区直属单位住房制度改革委员会办公室,下同)备案。

第二十四条 建设单位或者代建单位应当在实施危旧房改住房拆除前7日内,到当地住房制度改革委员会办公室指定的银行开设专户,存入不低于危旧房改住房改造补偿安置资金总额的资金,作为项目建设保证金。项目建设保证金可按危旧房改住房改造项目的进度,经当地住房制度改革委员会办公室审核同意后回拨使用。

建设单位或者代建单位应当委托具有相应资质的房地产评估机构对被改造住房进行价格评估,评估结果作为缴存项目建设保证金的依据。

第二十五条 建设单位按照本办法第二十二条、第二十三条和第二十四条的规定办理有关手续后,方可组织拆除危旧房改住房。

建设单位或者代建单位应当依法选择具有相应资质的房屋拆除企业实施对危旧房改住房的拆除。

第二十六条 建设单位改造危旧房改住房时需一并拆除供电、供水、供气、电信、邮政、环卫、消防等市政公用设施的,应当按照规划设计方案安排迁移、还建或者给予适当补偿;在还建的市政公用设施交付使用前,应当先建临时市政公用设施。



第五章 建设管理



第二十七条 新建住房的规划设计,应当充分利用原有土地资源,按照城市规划要求,对新建住宅区的配套设施、环境等进行综合考虑,适当提高住宅区容积率,做到布局合理、功能齐全。

第二十八条 按本办法第十二条规定的方式改造的,新建住房为普通住房,其套型建筑面积按照国家和自治区的有关规定执行。

按本办法第十三条规定的方式改造的,还建住房可按原房改住房面积建设,也可以适当扩大建筑面积,但面积扩大后,不得超过普通住房控制面积标准;非还建住房套型建筑面积控制在90平方米左右。

新建住房的建设标准参照现行商品住房的建设标准建设(包括门、窗、给排水、电、管道燃气、小区绿化,预埋电话、电视、网络线路等)。

第二十九条 新建住房需要配套建设车库、车位等设施的,应当按照城市规划的要求配套建设。

新建住房的车库、车位,房改住房产权人在同等条件下享有优先购买权。



第六章 住房供应



第三十条 对非还建住房,应当按照下列顺序供应:

(一)未享受过房改购房政策的建设单位职工家庭;

(二)享受过房改购房政策但住房建筑面积未达标的建设单位职工家庭;

(三)建设单位职工购房后有剩余住房的,由本级住房制度改革委员会办公室按照下列顺序调剂:1. 同级政府的其他单位中满足本款第(一)项、第(二)项规定条件的职工家庭;2. 当地城镇无住房中低收入家庭。

按本办法第十二条规定的方式改造的,根据前款第(一)项、第(二)项、第(三)项的规定供应后还有剩余住房的,可以向当地城镇居民供应。

第三十一条 购买非还建住房实行申请、审批和公示制度。对符合本办法第三十条规定条件的,由建设单位提出初审意见后报当地住房制度改革委员会办公室审查发放准购证。

第三十二条 按本办法第十二条规定的方式改造的,非还建住房按确定价格供应。住房价格由土地出让金、改造补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、税金、利息、利润等构成。危旧房改住房改造项目的利润不得超过该项目总造价的7%。具体住房价格由有资质的审计机构审核,报当地住房制度改革委员会办公室确认、公布,同时报自治区住房制度改革委员会办公室备案。

按本办法第十三条规定的方式改造的,非还建住房按经济适用住房价格构成因素确定的价格供应。其住房价格由划拨土地价款、改造补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、税金、利息、利润等构成。危旧房改住房改造项目的利润不得超过该项目总造价的5%。具体住房价格由有定价权的价格主管部门会同住房制度改革委员会办公室依据经济适用住房价格管理的有关规定进行核定、公布;同时报自治区住房制度改革委员会办公室备案。

以上两种住房类型的价格为均价,具体每一套非还建住房的价格,由建设单位会同代建单位根据户型、朝向、楼层等因素计算差价。

第三十三条 按本办法第十二条规定的方式改造的,还建住房建筑面积大于原房改住房建筑面积的,其超出部分由房改住房产权人按照非还建住房的确定价格执行。

按本办法第十三条规定的方式改造的,还建住房建筑面积大于原房改住房建筑面积但小于房改住房产权人应享受的住房面积控制标准的,其超出部分由房改住房产权人按照该项目经济适用住房价格执行。还建住房建筑面积大于原房改住房建筑面积且超出房改住房产权人应当享受的住房面积控制标准的部分,执行市场价。

还建住房建筑面积小于原房改住房建筑面积的,其不足部分由建设单位按照本办法第十九条第三款的规定给予货币补偿。

第三十四条 危旧房改住房改造项目竣工后,建设单位应当向当地住房制度改革委员会办公室报送项目竣工验收报告、缴纳土地出让金的付款凭证等相关资料。住房制度改革委员会办公室自收到建设单位报送的材料之日起20 个工作日内进行审查,对符合本办法规定的改造项目,核发危旧房改住房改造项目确认书。建设单位参照《市场运作方式建设住房办证办法》的有关规定,凭《危旧房改住房改造项目确认书》、《房屋权属初始登记申请表》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等有关材料分别到当地房产、土地管理部门办理个人房屋所有权和土地使用权手续。

第三十五条 按本办法第十二条规定的方式改造的,还建住房和非还建住房属于限价住房,在取得《房屋所有权证》后可按照商品住房的有关规定上市交易。

按本办法第十三条规定的方式改造的,还建住房性质不变。非还建住房属于经济适用住房,在取得《房屋所有权证》后可按国家和自治区经济适用住房管理的有关规定上市交易。



第七章 物业管理



第三十六条 改建住房交付使用后,按照《物业管理条例》的规定选举新的业主委员会和选择物业服务企业。物业服务企业要按照物业管理的法律法规与业主委员会签订有关合同,加强售后服务和管理。

第三十七条 新建住房专项维修资金按照住房和城乡建设部、自治区的有关规定交存、使用、管理和监督。


第八章 附 则



第三十八条 房改住房产权人自改自建自用住房,且按原住房套数新建四层以上公寓住房的,可由建设单位参照本办法和全额集资建房政策进行危旧房改住房改造,原划拨土地的性质不变。还建住房属于集资建房,套型建筑面积按原房改住房面积或者本人应享受的住房面积标准执行,超标部分执行市场价。

第三十九条 危旧的未售公有住房改造参照本办法执行。

还建的未售公有住房可按照房改住房政策出售、出租给单位职工。

第四十条 按本办法第三十三条或者第三十八条规定超过职工应享受住房面积控制标准部分的价款,按自治区的房改有关管理规定执行。

第四十一条 本办法所称房改住房是指按照国家和自治区住房制度改革政策出售给职工的住房。

限价住房是指建设单位进行危旧房改住房改造时,按照本办法通过限定的土地价格、住房供应对象、住房套型建筑面积、项目改造利润等措施建设的住房。

第四十二条 本办法自下发之日起施行。